 |
|
Do pháp lý và quỹ đất hạn hẹp nên giá chung cư mới thiết lập mặt bằng giá cao, bất chấp dịch Covid-19 |
Theo các công ty nghiên cứu bất động sản (BĐS), mặc dù diễn biến thị trường BĐS xấu đi vì dịch Covid-19 nhưng các dự án chung cư mới mở bán đều không có dấu hiệu giảm giá, trong khi đó ở các dự án đã sử dụng 3-5 năm đang có dấu hiệu giảm.
Chung cư mới tăng, cũ giảm
Với số tiền dành dụm kha khá, vợ chồng anh Đinh Tuấn Minh (Cầu Giấy, Hà Nội), dự định mua một căn hộ ở Vinhomes West Point hoặc Vinhomes Sky Lake 3 phòng ngủ. Tuy nhiên, giá mà một số sàn giao dịch rao bán từ 44-50 triệu đồng/m2 tuỳ căn, khiến anh chị phải thay đổi lại nhu cầu ban đầu. Sau đó, anh quyết định mua căn hộ 3 phòng ngủ tại Thăng Long Number 1 cũng đầy đủ các tiện nghi như hai dự án trên nhưng với mức giá chỉ hơn 40 triệu.
Chị Nguyễn Mai, một cư dân tại Thăng Long Number 1 cho biết, cách đây 5 năm, chị mua ở dự án này với giá 45 triệu đồng/m2, sau đó 2 năm, có những căn có giá 60 triệu đồng/m2. Giờ giảm xuống từ 37-45 triệu đồng/m2, tuỳ vị trí.
Không chỉ dự án trên, dự án Seasons Avenue là chung cư Mulberry Lane cũng đang được nhiều chủ nhà rao bán lại trên các trang mua bán BĐS với giá chỉ khoảng 26 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở thời điểm mở bán, dự án này có giá lên đến 40 triệu đồng/m2.
Với mức giá như hiện tại, có thể thấy các dự án này đã giảm giá khoảng 20 - 30% so với thời điểm mở bán.
Không chỉ tại quận Hà Đông, hàng loạt dự án đã đi vào sử dụng cách đây 3 - 5 năm tại các khu vực khác tại Hà Nội như Cầu Giấy, Mỹ Đình, Thanh Xuân cũng ghi nhận mức giá giảm đáng kể từ 20 - 30% so với khi mới ra mắt trên thị trường.
Giá giao dịch trên thị trường của dự án Golden Land Mễ Trì tại thời điểm bắt đầu bàn giao khoảng 36 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại giá bán các căn hộ đã qua sử dụng chỉ còn 30 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại khu vực Trung Hòa Nhân Chính, khu chung cư Hapulico sau thời gian 5 năm đi vào sử dụng giá chỉ quanh mức 30 triệu đồng/m2.
Đáng nói, trong khi các chung cư đã đưa vào sử dụng đang giảm giá mạnh so với thời điểm mở bán thì giá chung cư mới xây dựng lại liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới.
Theo công ty CBRE, giá bán chung cư tại Hà Nội quý II/2020 tăng từ 3-4% so với cùng kỳ năm trước. Còn Savill Việt Nam cho biết, giá bán trung bình sơ cấp tại Hà Nội tăng 7% theo năm, đạt gần 35 triệu đồng/m2.
Kênh thông tin Batdongsan.com.vn cũng nhìn nhận, mặc dù tháng 4 vào cao điểm của đợt giãn cách xã hội, nhưng giá chung cư quý II/2020 không giảm mà tăng từ 5-10% so với cùng kỳ năm trước.
Trước đây, thị trường mặc định các dự án chung cư giá từ 35 triệu đồng/m2 trở lên là cao cấp. Nhưng ở hiện nay, mức giá này đã tăng lên rất nhiều từ 45 - 60 triệu đồng/m2.
Giải mã thị trường
Nhận định về thị trường chung cư tăng giá bất chấp dịch Covid – 19, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguyên nhân đầu tiên là vướng mắc về pháp lý, thời gian chờ thủ tục dự án kéo dài, chi phí tiền sử dụng đất, vật liệu, giá thành xây dựng tăng cao đã khiến chi phí đầu vào của dự án rất cao.
Mặt khác, việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp gặp khó, quỹ đất trong thành phố hạn hẹp, nhất là tại khu vực các quận nội thành, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, giá được đẩy lên.
Và đây cũng chính là lý do khiến chủ đầu tư các dự án chủ yếu quan tâm đến phân khúc nhà ở giá cao, không muốn đầu tư vào phân khúc giá thấp.
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, nguyên nhân chính là do nguồn cung dự án trên thị trường hạn chế do vướng mắc về thủ tục pháp lý. Thị trường BĐS ít dự án mới ra hàng trong khi nguồn cầu vẫn còn rất lớn khiến mức giá liên tục leo thang.
Còn theo chuyên gia BĐS Trần Minh, một nguyên nhân khiến chung cư mới mở bán và chung cư cao cấp có mức giá tăng là do các dự án này hiện nay được tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ vào cùng một dự án, cả chất lượng dự án và không gian không. Trong khi đó, các chung cư xây từ đầu và giữa những năm 2010 các dự án còn thiếu những tiện ích này.
Bên cạnh đó, một số dự án sau thời gian đi vào sử dụng đã bộc lộ những hạn chế như quá tải hạ tầng, chất lượng kém, tranh chấp quỹ bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư khiến giá giảm.
Ngài ra, ở giai đoạn trước, rất nhiều người mua chung cư để đầu tư cho thuê lại. Tuy nhiên, sau một thời gian, lợi nhuận từ việc cho thuê không được như kỳ vọng đã khiến những khách hàng này chuyển sang kênh đầu tư khác.
Quan sát thị trường BĐS sau khủng hoảng từ năm 2013 đến nay, ông Minh cho rằng, trừ những dự án có vị trí đẹp, còn lại rất ít dự án có thể tăng giá sau một thời gian đi vào sử dụng. Nhiều dự án, người mua nhà thậm chí phải cắt lỗ mới có thanh khoản.
Trước đó, ông Dương Đức Hiển, chuyên gia BĐS cũng cho rằng, để đánh giá một dự án có sinh lời, tăng giá được sau khi sử dụng hay không thì các tiện ích xung quanh phải đồng bộ. Đồng thời, công tác vận hành, quản lý chung cư phải chuyên nghiệp. Và đặc biệt, dự án đó phải có vị trí “đắc địa” trong thành phố.
Hải Sơn
