6 lý do đẩy giá nhà đất tăng

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. Ảnh: HUBA.

Tại hội thảo "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026" do Batdongsan.com.vn tổ chức ngày 16/7, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thẳng thắn chỉ ra 6 nguyên nhân kéo giá nhà đất tại Việt Nam lên cao trong những năm gần đây.

Theo ông, nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ những vướng mắc pháp lý và sự lúng túng trong quá trình thực thi chính sách kéo dài đến hết năm 2024. Điều này khiến nhiều dự án bị chậm triển khai, làm nguồn cung trên thị trường bị hạn chế.

Đáng chú ý, chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng như tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí thi công và nhân công, tạo áp lực lớn lên giá bán sản phẩm.

Trong khi đó, cung - cầu trên thị trường vẫn mất cân đối. Do việc cấp phép dự án diễn ra chậm và ít đến hết năm 2024 nên hơn 70% dự án được phát triển thuộc phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá nhà lên cao. Thị trường thiếu nghiêm trọng nhà ở trung cấp, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

"Riêng nguồn cung nhà ở xã hội chỉ bắt đầu cải thiện rõ nét từ đầu năm 2025", ông Lực nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, tình trạng "thổi giá", "làm giá" và tâm lý "tát nước theo mưa" vẫn diễn ra ở một số khu vực, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn giá trị thực. Hiện tượng này từng xuất hiện tại một số phiên đấu giá đất cũng như trong hoạt động môi giới, mua bán nhà ở xã hội thời gian qua.

Theo ông Lực, hoạt động đầu cơ vẫn là một đặc điểm phổ biến của thị trường. Việc mua vào ở mức giá cao cũng khiến nhiều nhà đầu tư không muốn giảm giá bán, trừ khi buộc phải xử lý tài sản vì áp lực tài chính.

Cuối cùng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng chính sách thuế đối với bất động sản vẫn chưa đủ sức điều tiết thị trường. Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế sở hữu bất động sản, trong khi thuế đối với hoạt động chuyển nhượng và cho thuê bất động sản còn ở mức thấp, chưa tạo động lực hạn chế đầu cơ và sử dụng tài sản hiệu quả.

Chuyên gia cho rằng các địa phương cần có dự báo chính xác nhu cầu nhà ở theo từng giai đoạn từ đó phát triển nguồn cung phù hợp. Ảnh: Quỳnh Danh.

Vì thế, TS. Cấn Văn Lực đề xuất các địa phương đẩy nhanh việc hoàn thiện và cập nhật quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời rà soát, cập nhật Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030.

"Việc dự báo chính xác nhu cầu nhà ở theo từng địa phương và từng giai đoạn sẽ là cơ sở để phát triển nguồn cung phù hợp", ông Lực khuyến nghị.

Các đơn vị quản lý cũng cần sớm tháo gỡ những vướng mắc về nguồn cung vật liệu xây dựng đồng thời xử lý các điểm nghẽn về pháp lý, cải cách mạnh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới và điều hành tín dụng bất động sản theo hướng vừa kiểm soát rủi ro vừa hỗ trợ các dự án hiệu quả.

TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn và danh mục sản phẩm, đồng thời điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng đưa giá nhà về mức hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu thực của thị trường và khả năng chi trả của người dân.

Ông Lực đánh giá thời gian tới chuyển đổi số và chuyển đổi xanh sẽ là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh. Nhóm doanh nghiệp bất động sản vì thế cần đẩy mạnh ứng dụng các công nghệ mới như mô hình thông tin công trình (BIM), trí tuệ nhân tạo (AI), in 3D, robot, thực tế ảo (VR), thực tế tăng cường (AR) và các giải pháp nhà thông minh (Smarthome).

Về đội ngũ nhân sự cũng cần phải nâng cao để đáp ứng các quy định mới của pháp luật, trong đó có các yêu cầu về chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bất động sản xanh và số hóa dữ liệu bất động sản.