Bất động sản bước vào chu kỳ mới

Thị trường bất động sản đã "gieo" đủ nền tảng, giờ là lúc "gặt" những thành quả đầu tiên. Ảnh: Quỳnh Danh.

Báo cáo quý III từ các đơn vị nghiên cứu như Dat Xanh Services và Avison Young cùng nhận định thị trường bất động sản đang chuyển mình từ trạng thái phục hồi sang đà tăng trưởng mới với nhiều tín hiệu tích cực. Nguồn cung mới dồi dào được bổ sung trên cả nước là một điểm đáng chú ý.

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), nguồn cung mới quý III năm nay đã tăng thêm 13% so với quý trước, đạt tổng 26.730 sản phẩm mới trên cả nước.

Trong đó, miền Bắc và miền Trung có mức tăng nổi bật nhất, đến từ các dự án như Vinhomes Golden City, Sun Feliza Suites hay Lumirere Prime Hills. Tại miền Nam, nguồn cung mới giảm nhẹ so với quý II, với một số dự án nổi bật như The Privé, Symlife và Eco Retreat.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Phát triển Kinh doanh sản phẩm Dat Xanh Services, trong bối cảnh lượng lớn sản phẩm mới được đưa vào thị trường, tâm lý đầu tư có sự thận trọng và chọn lọc cao. Bà cũng cho biết dòng tiền đầu tư đang bắt đầu dịch chuyển từ “quan sát” sang “tham gia” thị trường.

Hồi phục có kiểm soát

Ông Trần Quốc Thịnh, Tổng giám đốc Dat Xanh Services, nhận định quý III là giai đoạn củng cố nền tảng và chuyển nhịp phục hồi của thị trường.

Niềm tin đang dần trở lại, dòng vốn bắt đầu khơi thông và hoạt động đầu tư kinh doanh cũng thận trọng tăng tốc.

Bước sang quý IV, đơn vị này dự báo thị trường có 3 xu hướng nổi bật. Thứ nhất, giá bán tăng - nhu cầu tăng - giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu phục hồi rõ từ nhóm khách hàng ở thực.

Thứ hai, dòng tiền đang có xu hướng chuyển dịch sang những tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn thiện và khả năng khai thác dài hạn, thay vì đầu tư ngắn hạn theo kỳ vọng.

Thứ ba, mô hình giao dịch kết hợp online - offline (O2O) kết hợp nền tảng công nghệ bất động sản đang định hình lại trải nghiệm giao dịch đa dạng hơn cho khách hàng, giúp rút ngắn quy trình và tăng tính minh bạch.

“Thị trường bất động sản đã gieo đủ nền tảng, giờ là lúc gặt những thành quả đầu tiên. Chu kỳ mới sẽ không phải là sự tăng nóng, mà là sự hồi sinh có kiểm soát, hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững”, ông Thịnh nhận định.

Hạ tầng giữ vai trò đầu tàu

Yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy chu kỳ hồi phục lần này là việc tăng tốc vào đầu tư công. Trong quý III, hàng loạt công trình chiến lược như đường Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bắc - Nam giai đoạn 2 và sân bay Long Thành được đẩy nhanh tiến độ, tạo hiệu ứng lan tỏa đến các thị trường lân cận.

Ông Trần Quốc Thịnh cho biết những khu vực “bám hạ tầng - đón công nghiệp” như TP.HCM (mở rộng), Đồng Nai, Tây Ninh, Bắc Ninh hay Thái Nguyên đang nổi lên rõ nét, trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn trung và dài hạn.

Chính sách thúc đẩy giải ngân đầu tư công đạt tiến độ cao nhất trong nhiều năm gần đây đã hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, đồng thời nâng sức bật cho thị trường bất động sản khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Những dự án nổi bật bám theo sóng hạ tầng TP.HCM mở rộng và khu vực lân cận. Dữ liệu: Dat Xanh Services - FERI.

Theo chuyên gia từ Avison Young, hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện không chỉ thay đổi mạng lưới giao thông, mà còn tái định hình cấu trúc thị trường theo hướng đa cực, giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị.

Bên cạnh đó, báo cáo từ đơn vị này cũng cho thấy chính sách sáp nhập địa giới hành chính, như TP.HCM mở rộng, là động lực lớn của đà tăng trưởng. Thay đổi này đã mở rộng không gian phát triển và cơ sở hạ tầng mới giúp các khu vực vùng ven và vệ tinh đô thị được hưởng lợi.

Dat Xanh Services - FERI dự báo thị trường những tháng cuối năm 2025 tiếp tục đón nhận nguồn cung mới với số lượng cải thiện đáng kể so với quý III. Đồng thời, đơn vị đưa ra 3 kịch bản tăng trưởng dự kiến.

Ở kịch bản thách thức, nguồn cung mới chỉ tăng 5-15%, giá bán tăng 2-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-30%, cho thấy tốc độ phục hồi chậm.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 25-35%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây được xem là kịch bản khả thi nhất.

Với kịch bản lý tưởng - lạc quan nhất, dự báo thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh với nguồn cung tăng 40-50%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt đến 40-45%.

Bà Trịnh Thị Kim Liên cho biết trong quý IV thanh khoản sẽ có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án chứng minh được pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và có lợi thế hạ tầng kết nối dự kiến thu hút khách hàng tốt, trong khi sản phẩm vùng ven kém hạ tầng có thể chững lại.