Bất động sản tiếp tục cản đà tăng trưởng của Trung Quốc

Bất động sản tiếp tục là điểm nghẽn tăng trưởng, bất chấp các nỗ lực từ chính phủ Trung Quốc. Ảnh: CNBC.

Theo SCMP, doanh số và giá nhà tại Trung Quốc đã giảm mạnh trong năm 2025. Nếu thị trường bất động sản tiếp tục đi lùi, các chủ đầu tư, người lao động, người mua nhà và cả ngân hàng sẽ đối mặt với nhiều rủi ro hơn nữa.

Số liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) cho thấy trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị bất động sản mới được bán tại Trung Quốc đại lục đạt hơn 7.500 tỷ nhân dân tệ, tương đương 1.070 tỷ USD. Con số này giảm 11,1% so với cùng kỳ năm trước.

NBS cũng ghi nhận doanh số bán nhà giảm 11,2% theo năm, nghiêm trọng hơn mức Fitch Ratings từng dự báo là giảm 7% cho cả năm 2025. Tổng diện tích sàn nhà ở mới hoàn thành trong 11 tháng giảm 7,8%, xuống còn khoảng 787 triệu m2.

"Nếu thị trường bất động sản tiếp tục đi xuống, hiệu ứng tiêu cực sẽ lan sang các ngành khác", ông Yin Ran - nhà đầu tư bất động sản tại Thượng Hải - nhận định với SCMP.

Theo ông, khi doanh số bán nhà không đủ mạnh, nhiều doanh nghiệp liên quan như các hãng đồ gia dụng sẽ khó duy trì hoạt động.

Bất động sản và các ngành ăn theo như đồ gia dụng, vật liệu xây dựng chiếm khoảng 25% tổng sản lượng kinh tế đại lục. Riêng mảng bất động sản và xây dựng được ước tính đóng góp khoảng 13% GDP và tạo ra hơn 70 triệu việc làm.

Tính đến đầu tháng 12/2025, lượng nhà ở đã hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ hết chỉ giảm khoảng 1% so với cuối năm 2024, nhưng diện tích nhà bán ra trong 11 tháng đầu năm giảm khoảng 8,1% so với cùng kỳ, theo NBS.

"Điều này cho thấy quá trình giảm tồn kho diễn ra chậm hơn so với đà sụt giảm doanh số", Fitch viết trong báo cáo công bố tuần trước. Tổ chức này cũng dự báo lượng tồn kho cao tiếp tục gây áp lực giảm giá nhà tại Trung Quốc năm 2026.

Người tiêu dùng Trung Quốc cũng chịu ảnh hưởng tiêu cực từ tình hình bất động sản. Ảnh: Reuters.

NBS cũng cho biết giá bán trung bình nhà ở xây mới từ đầu năm đến hết tháng 11/2025 giảm 3,3% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm này cũng sâu hơn dự báo trước đó của Fitch, khi tổ chức này từng ước tính giá nhà mới giảm khoảng 2% trong năm 2025.

Cuối năm 2024, Bắc Kinh công bố một loạt ưu đãi thuế nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản, ví dụ giảm thuế giá trị gia tăng khi người dân bán nhà trong vòng 2 năm sau khi mua. Tuy nhiên, theo phản ánh từ các môi giới, người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng do kỳ vọng giá còn có thể đi xuống, khiến nhiều quyết định mua nhà bị trì hoãn.

"Người mua cho rằng các biện pháp hiện tại chưa đủ để kéo thị trường quay đầu", ông You Liangzhou, chủ một công ty môi giới bất động sản tại Thượng Hải, nói. Ông cho biết nhiều khách hàng vẫn chờ đợi các gói hỗ trợ lớn hơn trước khi xuống tiền.

Theo NBS, giá nhà cũ tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc đại lục đến tháng 11/2025 giảm 5,7% so với cùng kỳ năm 2024, dù nhiều địa phương đã nới lỏng các quy định để khuyến khích sở hữu nhà.

Tại Thượng Hải, cư dân địa phương được phép sở hữu không giới hạn số căn hộ nằm ngoài vành đai ngoài, khu vực chiếm khoảng 2/3 quỹ nhà ở của thành phố. Trước đây, mỗi người dân Thượng Hải chỉ được sở hữu tối đa 2 căn nhà.

Ở Bắc Kinh, quy định mua nhà cũng được nới lỏng theo hướng cho phép cả người dân địa phương lẫn người không thường trú mua nhà mới và nhà cũ bên ngoài khu vực vành đai 5. Các điều chỉnh này nhằm giảm rào cản mua nhà ở những khu vực ngoài trung tâm.

Theo ông Yu Xiangrong, kinh tế trưởng khu vực Trung Quốc đại lục tại Citigroup, thị trường bất động sản cần các biện pháp mạnh hơn để chặn đà suy giảm. Ông cho rằng gói hỗ trợ có thể gồm hạ lãi suất, giảm thuế, tiếp tục nới điều kiện mua nhà, đồng thời mua lại quỹ đất bỏ hoang để vực dậy ngành.

Việc giá nhà đi xuống cũng tác động trực tiếp tới tâm lý chi tiêu. Khi giá trị tài sản giảm, nhiều hộ gia đình trở nên dè dặt hơn với các khoản mua sắm lớn, từ ôtô đến quần áo, trong đó nhóm tầng lớp trung lưu được nhắc tới là một trong những đối tượng nhạy cảm nhất.

Trong 3 quý đầu năm 2025, NBS thống kê tổng mức bán lẻ của Trung Quốc tăng 4,5% so với cùng kỳ, đạt khoảng 36.600 tỷ nhân dân tệ. Tuy nhiên, tốc độ tăng chi tiêu tiêu dùng vẫn thấp hơn mức tăng trưởng GDP 5,2% trong cùng giai đoạn.