Bức tranh kinh doanh trái chiều của các "ông lớn" địa ốc

Kết quả kinh doanh quý II và 6 tháng đầu năm 2025 của nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết cho thấy sự phân hóa rõ nét. Trong khi một số doanh nghiệp báo lãi lớn và duy trì dòng tiền tích cực, nhiều đơn vị khác vẫn chật vật với khoản lỗ hàng trăm tỷ đồng và chỉ cố gắng hoạt động ở mức cầm chừng.

Phe lãi lớn với doanh thu và lợi nhuận tăng tốc

Quý II/2025, CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận doanh số 67.504 tỷ đồng, tăng 31% so với cùng kỳ; doanh số chưa ghi nhận đạt 138.208 tỷ đồng, tăng 16%. 

Doanh thu thuần hợp nhất 6 tháng đạt 34.720 tỷ đồng; nếu tính cả doanh thu hợp tác kinh doanh và bán lô lớn, con số này lên tới 44.964 tỷ đồng, mang về 11.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. 

Dù kết quả 6 tháng tương đương cùng kỳ, công ty cho biết kế hoạch bàn giao sẽ tập trung vào nửa cuối năm, cùng với các giao dịch bán lô lớn đang xúc tiến.

Nhiều ông lớn địa ốc vẫn sống tốt nhờ bất động sản.

Tại 30/6/2025, Vinhomes sở hữu tổng tài sản 658.042 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. Trong đó, tiền và tương đương tiền đạt 48.672 tỷ đồng, tăng 69% so với đầu kỳ, phản ánh dòng tiền kinh doanh lành mạnh.

Tại CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) ghi nhận doanh thu 6 tháng đạt 2.064 tỷ đồng và lãi ròng 208 tỷ đồng, lần lượt gấp 4,5 lần và 3 lần cùng kỳ. 

Riêng quý II/2025, dù doanh thu thuần tăng gấp hơn 3 lần lên 772,6 tỷ đồng và lợi nhuận gộp tăng 158% lên 332 tỷ đồng, công ty vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế giảm 39% xuống 97,5 tỷ đồng do hụt thu tài chính và chi phí bán hàng tăng mạnh.

Hay như tại CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG), dù doanh thu thuần quý II/2025 ghi nhận giảm 7% xuống 1.045 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp vẫn đạt gần 277 tỷ đồng – gấp đôi cùng kỳ và là mức cao nhất từ quý III/2021 nhờ thu nhập tài chính tăng gần 8 lần và cắt giảm mạnh chi phí. 

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của công ty đạt 1.970 tỷ đồng, giảm 10% nhưng lợi nhuận ròng lại lên tới 355 tỷ đồng, cao gấp hơn 2 lần cùng kỳ và hoàn thành 96% kế hoạch lợi nhuận năm.

Sự sụt giảm chủ yếu đến từ mảng chuyển nhượng bất động sản khi giảm 34% còn hơn 1.000 tỷ đồng. Trong khi đó, mảng môi giới bất động sản lại tăng trưởng mạnh, đạt gần 751 tỷ đồng, tăng gần 58% so với cùng kỳ.

Tương tự, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (HoSE: PDR) có doanh thu thuần quý II/2025 chỉ gần 20 tỷ đồng nhưng lợi nhuận ròng đạt 65 tỷ đồng nhờ khoản thu tài chính 226 tỷ đồng, chủ yếu từ chuyển nhượng cổ phần tại dự án Q1 Tower mang về 139 tỷ đồng và hoàn nhập chênh lệch tỷ giá hơn 85 tỷ đồng. 

Luỹ kế nửa đầu năm 2025, công ty ghi nhận 458 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 169% và 116 tỷ đồng lợi nhuận ròng, tăng 13% so với cùng kỳ.

Bên lỗ nặng, hoạt động cầm chừng

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) ghi nhận doanh thu thuần quý II/2025 đạt 1.936 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ và lãi gộp 691 tỷ đồng so với mức lỗ gộp gần 2.600 tỷ đồng cùng kỳ 2024. 

Dù vậy, chi phí tài chính hơn 1.135 tỷ đồng khiến công ty vẫn lỗ ròng gần 190 tỷ đồng, giảm đáng kể so với khoản lỗ 6.726 tỷ đồng cùng kỳ. 

Lũy kế 6 tháng, Novaland đạt 3.715 tỷ đồng doanh thu hợp nhất, tăng 62,5% nhưng lỗ ròng 666 tỷ đồng. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm kỷ lục hơn 7.450 tỷ đồng.

Tính đến 30/6/2025, nợ phải trả của Novaland ở mức 186.651 tỷ đồng, gồm hơn 61.831 tỷ đồng dư nợ vay. Trong số này, nợ ngắn hạn chiếm khoảng 32.321 tỷ đồng và nợ dài hạn 29.510 tỷ đồng. Khoảng 32.000 tỷ đồng dư nợ sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới.

CTCP Tập đoàn Hà Đô (HoSE: HDG) cũng công bố doanh thu hợp nhất quý II/2025 đạt 584 tỷ đồng, tăng 6% so với cùng kỳ nhờ mảng năng lượng tăng 34% từ kết quả khả quan của thủy điện. 

Tuy nhiên, việc không ghi nhận doanh thu bất động sản, giá vốn tăng 15%, chi phí quản lý và tài chính tăng mạnh cùng khoản lỗ tỷ giá 100 tỷ đồng từ khoản vay EUR đã khiến doanh nghiệp lỗ ròng gần 25 tỷ đồng, trái ngược mức lãi 64 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Hà Đô đạt 1.200 tỷ đồng doanh thu, giảm 15% và lãi ròng 130 tỷ đồng, giảm 54% so với cùng kỳ, tương đương 23% kế hoạch năm. Dự phòng cho dự án điện mặt trời Infra 1 không tăng thêm so với quý I/2025 do kỳ vọng giữ được giá FiT1. 

Doanh nghiệp cũng dự kiến phát sinh khoảng 100 tỷ đồng phí sử dụng đất bổ sung cho các dự án BĐS đã bán và phần đất chưa khai thác trong nửa cuối năm.

Bức tranh tài chính bán niên cho thấy sự phân hóa sâu trong nhóm "ông lớn" BĐS khi các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, dòng tiền ổn định và linh hoạt về chiến lược như Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh duy trì được tăng trưởng.

Trong khi đó những đơn vị gánh nặng nợ vay, tồn kho lớn hoặc phụ thuộc vào mảng kinh doanh chưa phục hồi như Novaland, Hà Đô vẫn khó thoát khỏi vòng xoáy thua lỗ.