Chủ đầu tư giải thích lý do giá nhà tăng 'phi mã'

Khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng xa. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức vừa qua, ông Dương Long Thành, nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group - cho biết vào khoảng năm 2010, doanh nghiệp này từng bán một căn nhà tại khu vực Bến Cát (Bình Dương cũ) với giá chỉ khoảng 300 triệu đồng.

Khi đó, thu nhập bình quân của người lao động, công nhân hay viên chức chỉ từ 5-7 triệu đồng/tháng, nhưng họ có thể tích lũy 5-6 năm để mua được một căn nhà.

Thu nhập tăng 6-8%, giá nhà tăng 12-20%/năm

Theo ông Thành, có một sự thật không hề thay đổi là nhu cầu nhà ở thật luôn chiếm 70-80% tổng nhu cầu thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường biến động mạnh, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang trở thành thách thức lớn. Điều này khiến khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng xa.

Ông dẫn chứng trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng 6-8% mỗi năm, giá nhà lại tăng 12-20%/năm suốt một thập kỷ. Sự chênh lệch kéo dài khiến khả năng tài chính của người mua ngày càng "đuối" trước tốc độ tăng giá của bất động sản.

Ông Thành cho biết mức giá tăng này do thị trường thời gian qua chủ yếu phát triển các dự án cao cấp, diện tích lớn, vật liệu đắt đỏ, dẫn đến giá bán cao. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung vào các sản phẩm diện tích vừa phải, đầy đủ tiện ích, môi trường sống an toàn và thuận tiện.

Ông Dương Long Thành, nhà sáng lập, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group. Ảnh: CĐT.

Đồng thời, áp lực giá còn đến từ chi phí đầu vào liên tục tăng. Các chi phí như pháp lý, thuế, đơn giá đất, vật liệu xây dựng và lãi suất vay đều leo thang, đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

Ngoài ra, việc lãi suất huy động tăng cũng kéo lãi suất cho vay cũng tăng theo, khiến người mua nhà chịu gánh nặng lớn từ khoản vay và biến động tín dụng, việc tiếp cận nhà ở càng khó hơn.

"Đây là thách thức của cả quốc gia, tồn tại nhiều vấn đề cần đưa ra hướng tháo gỡ", ông nhấn mạnh.

Cách chủ đầu tư làm nhà giá rẻ

Theo ông Thành, bối cảnh này đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư phải chủ động ưu tiên phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp thu nhập, gắn với mục tiêu xây dựng đô thị nhân văn và trách nhiệm của doanh nghiệp trong quá trình phát triển thị trường.

Nhìn từ kinh nghiệm các quốc gia trong khu vực và thế giới, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons nhấn mạnh để làm được nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam, chủ đầu tư cần tối ưu diện tích và công năng căn hộ.

"Thay vì làm căn hộ diện tích lớn, việc thiết kế căn hộ nhỏ sẽ giúp giảm giá thành, bởi người mua quan tâm đến tổng chi phí để sở hữu nhà hơn là giá trên mỗi m2", ông Thạch bổ sung.

Do đó, ông Thạch cho biết các căn hộ Bcons chủ yếu có diện tích nhỏ, khoảng 45 m2, song vẫn có thể bố trí 2 phòng ngủ nhờ thiết kế thông minh, tập trung ở các khu vực Dĩ An, Thuận An.

"Giá bán của các căn hộ được giữ trong khoảng 1-2 tỷ đồng, phù hợp với khả năng tài chính của người mua ở thực. Do vậy, dù chúng tôi phát triển 20.000 căn hộ nhưng các căn hộ hầu hết đã được lấp đầy", ông nói thêm.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons. Ảnh: BTC.

Nói về cách giảm giá thành, ông Thạch cho biết Bcons thực hiện đồng bộ các khâu từ thiết kế, xây dựng, thi công, quản lý dự án, bán hàng đến vận hành tòa nhà. Việc này giúp tiết kiệm chi phí đáng kể nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro, bởi nếu dự án không phát triển liên tục, bộ máy doanh nghiệp có thể bị gián đoạn.

Theo ông Thạch, trong quá trình phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhiều người thắc mắc về thiết kế đơn điệu của các tòa nhà, tuy nhiên, ông giải thích việc đầu tư thiết kế quá mức sẽ đẩy giá căn hộ lên cao. Vì vậy, các dự án được thiết kế đơn giản nhưng tối ưu không gian, theo mô hình căn hộ Nhật Bản, đồng thời đảm bảo tiến độ bàn giao nhanh cho khách hàng.

"Công nghệ và biện pháp xây dựng mới cũng được áp dụng để giảm chi phí, giúp căn hộ vừa túi tiền mà không phát sinh thêm chi phí", lãnh đạo Bcons chia sẻ.

Tương tự, tại Thắng Lợi Group, ông Dương Long Thành cho biết doanh nghiệp đã nghiên cứu nhu cầu thực tế để phát triển dự án The Win City. Đây không phải là đại đô thị lớn nhất Việt Nam, nhưng là mô hình đô thị tâm huyết, phục vụ người dân, dự kiến xây khoảng 5.000 căn hộ mỗi năm.

Ngoài việc chủ đầu tư chủ động phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực, ông Thành cho rằng về góc độ vĩ mô, các chính sách cần tập trung tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, triển khai cơ chế hỗ trợ người mua nhà lần đầu, đồng thời cải cách, rút gọn thủ tục pháp lý để giảm chi phí và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Ông đánh giá Nghị quyết 68 của Chính phủ là động lực để nhiều doanh nghiệp tự tin đầu tư thêm dự án mới. Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đang thảo luận sửa đổi nhiều luật nhằm đưa thị trường bất động sản trở về đúng bản chất.

Ở cấp địa phương, ông nhìn nhận các đô thị cần quy hoạch hướng đến người dân, phát triển theo mô hình đô thị nén - "15 phút" với đầy đủ dịch vụ thiết yếu trong bán kính ngắn, đi kèm hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở và chất lượng sống.