Chuyên gia: 'Chưa có điều kiện hay lý do gì để giá nhà giảm'

Việc giảm giá nhà và gia tăng các dự án vừa túi tiền là một bài toán khó. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại Toạ đàm bất động sản 2025 với chủ đề "Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới" do VTV Digital tổ chức ngày 18/12, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định trong bối cảnh hiện nay, việc giảm giá nhà và gia tăng các dự án vừa túi tiền là một bài toán khó, đặt ra nhiều thách thức lớn cho các doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Bà Dung khẳng định hiện tại, chưa có bất kỳ dấu hiệu hay điều kiện nào để giá nhà có thể giảm giá trong ngắn hạn.

"Hiện nay, 80% nguồn cung trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nếu xu hướng này tiếp diễn, giá sẽ tiếp tục tăng, với mức tăng trung bình 8-10% mỗi năm", bà nói.

Trông chờ nguồn cung giá phải chăng

Theo bà Dung, năm 2025, thị trường sẽ chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án mới, do một số đã bắt đầu được cấp phép. Tuy nhiên, số lượng này vẫn chưa đủ lớn vì cần độ trễ.

Dữ liệu thống kê của CBRE cho thấy năm 2024, thị trường TP.HCM chỉ có khoảng 5.000 căn hộ được mở bán. Nguồn cung dự kiến tăng lên 9.000 căn trong năm 2025 và 11.000 căn vào năm 2026.

Bà Dung cũng nhấn mạnh hiện nay, tại TP.HCM, giá căn hộ dao động rất lớn, có những khu vực có giá 150-200 triệu đồng/m2, trong khi ở vùng ven giá chỉ quanh mức 40-50 triệu đồng/m2.

Theo bà, một trong những yếu tố có thể kéo giá xuống là giãn dân, tuy nhiên điều này chỉ có thể thực hiện khi đầu tư vào cơ sở hạ tầng và đầu tư công được đẩy mạnh hơn nữa.

"Dù đã có những tín hiệu tích cực về hạ tầng và đầu tư công, nhưng trong 3 năm tới, tác động này chưa đủ mạnh để làm thay đổi tình hình", bà nói.

Chuyên gia cho rằng giá nhà tại TP.HCM khó có thể giảm trong ngắn hạn. Ảnh: BTC.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đồng tình với quan điểm rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức.

Tuy nhiên, ông cho rằng bản thân các công ty phát triển bất động sản cần giải quyết bài toán kinh tế thị trường bằng cách tập trung vào xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp, những phân khúc mà thị trường dễ dàng tiếp nhận, thay vì chỉ hướng tới phát triển căn hộ cao cấp.

Theo ông, thị trường bất động sản trong tương lai sẽ hướng đến tính thiết thực, tập trung vào các vùng lõi như TP.HCM và Hà Nội. Do đó, doanh nghiệp nào chọn đúng phân khúc sẽ tiêu thụ tốt. Ngược lại, nếu tiếp tục bán sản phẩm cao cấp không phù hợp nhu cầu thị trường, doanh nghiệp sẽ đối mặt với tình trạng trì trệ.

Nhớ lại cuối năm 2012, ông cho biết giá căn hộ trung cấp ở bán kính 6-10 km quanh trung tâm TP.HCM chỉ khoảng 20-25 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc cao cấp là 30 triệu đồng/m2. Lương chuyên viên văn phòng khi đó khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, hiện tại, giá căn hộ trung cấp đã tăng lên 50-60 triệu đồng/m2, nhưng mức lương chỉ tăng lên khoảng 25 triệu đồng/tháng.

Ông cho rằng sự tăng giá này là một vấn đề nghiêm trọng và nếu không được giải quyết, thị trường bất động sản có thể đối mặt với nguy cơ đổ vỡ trong thập kỷ tới.

Ông Hiển cũng nhấn mạnh nhiều người nghĩ thị trường bất động sản năm 2022 suy thoái do tín dụng, nhưng thực tế khảo sát cho thấy giá nhà vào năm 2022 đã tăng vượt xa khả năng chi trả của thị trường.

"Điều này làm các nhà đầu tư lướt sóng chùn bước, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ sản phẩm chậm, kéo theo dòng tiền của các chủ đầu tư gặp khó, không có tiền trả nợ ngân hàng", ông nói.

Thị trường 2025 vẫn còn ngổn ngang

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định nguồn vốn của các công ty bất động sản trong năm nay vẫn đối mặt với nhiều khó khăn. Mặc dù tín dụng được đánh giá là "tốt" ở bề nổi, nhưng thực chất phần lớn các doanh nghiệp chỉ đang xoay vòng vốn vay cộng lãi chưa trả được.

Qua khảo sát khoảng 100 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán, ông nhận thấy mức tăng trưởng tín dụng trong ngành bất động sản và xây dựng liên tục giảm.

Ông Hiển lý giải dòng tiền luân chuyển tiền tệ trong bất động sản đến từ hai nguồn chính là dòng tiền kinh doanh và dòng tiền từ tài chính. Tuy nhiên, cả hai nguồn tiền này đều đang gặp khó khăn.

Do đó, ông Hiển cho rằng thị trường năm 2025 vẫn còn ngổn ngang, tuy nhiên, từ 2026, bất động sản sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn khi nền kinh tế dần ổn định.

"Dẫu vậy, vấn đề lớn nhất hiện nay chính là mức giá hợp lý để đưa thị trường bất động sản hòa nhịp với nền kinh tế", ông Hiển nhấn mạnh.

Cũng tại toạ đàm, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng TP.HCM, nhận định rằng năm 2024, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi, nhưng tốc độ hồi phục vẫn còn chậm.

Ông cho biết trong thời gian qua, TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư 17 dự án, trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội của công ty Lê Thành.

Ông Hồ thừa nhận dù quy định pháp luật mới đã giải quyết một phần các khó khăn, nhưng thời gian để hoàn thiện pháp lý một dự án vẫn kéo dài, khiến nhiều chủ đầu tư nản lòng.

Đại diện Sở Xây dựng khẳng định TP.HCM đã nhận ra vấn đề này và đang tích cực tham mưu các giải pháp để cải thiện. Một trong những đề xuất đáng chú ý là tích hợp 3 thủ tục đầu tư chính, tránh việc thẩm định nhiều lần và chồng chéo giữa các sở ngành.

Theo đó, TP đã thành lập tổ công tác liên ngành để thẩm định tập trung, giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các dự án, trước mắt là chú trọng nhà ở xã hội, sau đó mở rộng sang nhà ở thương mại.

Ngoài ra, TP.HCM đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch chung từ năm 2021. Dự kiến trong quý I/2025, quy hoạch sẽ được phê duyệt, giúp các dự án giải quyết vấn đề pháp lý và tạo điều kiện để khơi thông dòng chảy đầu tư.