Chuyên gia: Nhiều người hiểu nhầm thuế 20% trên lãi bán bất động sản

Bộ Tài chính đang xem xét bổ sung phương án tính thuế 20% trên lãi bán bất động sản, bên cạnh phương án 2% trên giá bất động sản chuyển nhượng hiện nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bộ Tài chính mới đây cho biết đang nghiên cứu phương án tính thuế 20% trên tiền lãi bán bất động sản, áp dụng khi người bán xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến tài sản chuyển nhượng đó.

Ngược lại, nếu người bán không xác định được các chi phí đầu vào, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo tỷ lệ 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng, tương tự phương án đang áp dụng hiện nay.

Thông tin này ngay lập tức gây nhiều tranh cãi, thậm chí hiểu nhầm.

Hiểu sao cho đúng?

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng trước hết cần làm rõ những hiểu nhầm phổ biến đối với phương án mà Bộ Tài chính đề cập.

Thứ nhất, nhiều người nghĩ Bộ Tài chính muốn bỏ cách tính cũ, tức bỏ phương án áp thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng, thay vào đó là áp dụng mức thuế 20% trên lãi chuyển nhượng cho toàn bộ giao dịch bất động sản. Chuyên gia nhấn mạnh đây là cách hiểu sai.

Thực tế, phương án tính thuế 20% nếu được áp dụng, sẽ được dùng song song với phương án cũ. Phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng được dùng trong trường hợp người bán làm rõ được các chi phí đầu vào. Nếu không, vẫn có thể áp dụng phương án cũ.

"Các bất động sản đang tính theo cách cũ vẫn bình thường, không bị tác động gì. Thêm cách tính mới có thể có lợi hơn cho người bán (nếu chứng minh được chi phí liên quan), vì họ sẽ được lựa chọn cách tính thuế có lợi cho mình", ông Kiên nói.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho rằng cần phân biệt "giá chuyển nhượng bất động sản" (giá bán bất động sản) áp thuế 2%, với "thu nhập chịu thuế" (bằng giá bán bất động sản trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản) áp thuế 20%.

Ông lấy ví dụ một bất động sản được bán với giá 5 tỷ đồng, thì với cách tính thuế hiện nay, thuế thu nhập cá nhân phải đóng tương ứng là 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng).

Còn với cách tính mới, nếu người bán chứng minh được các chi phí đầu vào, trong đó giả sử giá mua 4 tỷ đồng, các chi phí liên quan (phí trước bạ khi mua, phí sửa chữa nhà, phí lãi vay 2 năm, phí môi giới khi bán, phí công chứng...) là 800 triệu đồng, thì thuế phải đóng chỉ là 40 triệu đồng (20% trên 200 triệu đồng lãi ròng).

Từ thực tế này, chuyên gia cho rằng không có trường hợp người bán lỗ phải chịu thuế nếu áp dụng cách tính thuế 20% trên lãi ròng chuyển nhượng bất động sản.

Ngược lại, ông cho rằng quy định đóng thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản hiện nay mới phát sinh bất cập "bán lỗ vẫn phải chịu thuế". Còn phương án thuế 20% sẽ giúp những người bán lỗ chứng minh được các chi phí liên quan để không phải đóng thuế.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh nền tảng Batdongsan.com.vn, cũng khẳng định việc đưa ra mức thuế 20% trên lợi nhuận là nâng cao tính minh bạch và công bằng trong khâu thu thuế bất động sản.

Hiện nay, mức thuế 2% áp dụng trên toàn bộ giá bán khiến người có lợi nhuận thấp và người có lợi nhuận lớn đều chịu cùng tỷ lệ, dẫn đến xung đột về phân bổ gánh nặng thuế. Việc tính thuế theo lợi nhuận thực giúp phân biệt rõ người có lợi nhuận cao sẽ đóng thuế nhiều hơn, phù hợp với nguyên tắc công bằng.

Về lo ngại chịu thuế khi bán lỗ, ông Tuấn cho rằng giải pháp quan trọng là người nộp thuế được trình bày chứng từ chi tiết, hoặc nếu không thể chứng minh được thì chọn mức 2% trên tổng doanh thu.

Lo ngại làm tăng giá bất động sản

Dù vậy, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng một hệ quả cần tính đến khi bổ sung phương án tính thuế mới là nguy cơ làm tăng giá bất động sản.

Theo vị chuyên gia, các nhà đầu tư phần lớn chỉ quan tâm lợi nhuận trên một sản phẩm, nên khi tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới 1-3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm đúng chi phí này. Điều này làm tăng giá bất động sản hoặc có trường hợp công chứng hai giá gây thất thu cho ngân sách.

Đặc biệt, việc tăng giá bán có thể gây khó khăn cho nhóm người mua nhà ở thực.

Chưa kể, ông Tuấn cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn trầm lắng và đang dần phục hồi. Mức thuế 20% trên lợi nhuận có thể khiến nhà đầu cơ ngắn hạn dè chừng, ảnh hưởng đến thanh khoản ngắn hạn.

Chuyên gia cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng cao có thể làm tăng giá bất động sản. Ảnh: Quỳnh Danh.

Còn theo PGS.TS Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế Quốc dân), mục đích chính của việc đánh thuế nói chung là chống tình trạng găm giữ, tránh tạo ra các đô thị "ma" và giảm bất bình đẳng, đồng thời giúp tăng cung, giảm giá và làm lành mạnh hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, đánh thuế cao trên tiền lãi chuyển nhượng là "hạ sách", có nguy cơ làm tăng tình trạng găm giữ, ít có khả năng hạ giá bất động sản, bởi gánh nặng thuế sẽ bị chia sẻ giữa người mua và người bán.

Còn phương án đánh thuế theo thời gian nắm giữ như đề xuất trước đó có thể xem là "trung sách" bởi chủ yếu đánh vào nhóm "cò đất", những người lướt sóng ngắn hạn.

Ông cho rằng giải pháp đánh thuế hàng năm vào căn nhà, mảnh đất thứ hai trở đi mới là "thượng sách" trong bộ chính sách thuế nhằm lành mạnh hóa thị trường. Bởi phương án này sẽ làm tăng nguồn cung, giảm tình trạng găm giữ, giảm giá, giảm tình trạng lệch lạc của thị trường lao động, giáo dục và lựa chọn nghề nghiệp.

Đồng thời, Nhà nước cũng có nguồn thu ổn định thay thế cho các sắc thuế đang tác động lớn đến động lực sản xuất và lao động như thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân.