Cổ phiếu bất động sản chưa thể là bến đỗ an toàn cho nhà đầu tư?

Hiện trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản chỉ chiếm 7% tổng số lượng niêm yết nhưng giá trị vốn hóa lại đóng góp tới 23% toàn thị trường, là nhóm ngành có ảnh hưởng quan trọng đến diễn biến chỉ số Vn-Index.

Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, các công ty bất động sản niêm yết ghi nhận doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 giảm 21,7% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ giảm 12,7%, hoàn thành lần lượt 27,5% và 27,7% kế hoạch đề ra.

Sóng gió chưa thể dừng lại

Trong thời gian qua, dù các doanh nghiệp bất động sản niêm yết liên tục tung ra các gói hỗ trợ để kích cầu nhưng kết quả kinh doanh của quý III vẫn được dự báo chưa thể khả quan. Bởi làn sóng Covid-19 thứ 2 bùng phát trở lại tiếp tục đặt ra những yêu cầu về giãn cách khiến các sự kiện bán hàng lại rơi vào tình trạng trì hoãn.

Nhà đầu tư vẫn nhìn nhóm cổ phiếu bất động sản bằng ánh mắt ái ngại.

Một điểm nữa có thể ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong thời gian tới là việc các ngân hàng thực hiện thắt chặt phân bổ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản khiến các doanh nghiệp ngành này đẩy mạnh phát hành trái phiếu để huy động vốn.Trong khi đó, các nhà phân tích của Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho biết, nhu cầu bất động sản sẽ tạm lắng lại chờ đợi thêm trong bối cảnh nền kinh tế bất định, mảng bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê, bán lẻ chịu thiệt hại và chưa thể sớm hồi phục. Về phía nguồn cung, “tắc nghẽn” pháp lý từ năm 2018 vẫn chưa được giải tỏa khiến cho số lượng dự án có thể ra hàng trong năm nay tiếp tục ở mức thấp.

Đặc biệt, ngay sau khi Nghị định 81 được ban hành với quy định chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, bao gồm: dư nợ trái phiếu sắp phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu; khoảng cách giữa 2 đợt phát hành khác nhau ít nhất 6 tháng; mỗi đợt phát hành phải được thực hiện trong vòng 3 tháng...đã khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở nên sôi động hơn trong những tháng đầu của quý III.

Không chỉ thời gian qua mà trước đó theo số liệu từ Fiinpro, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành trong nửa đầu năm cũng ở mức "khủng" khi đạt 45.600 tỷ đồng (tăng 292% so với cùng kỳ), chiếm 29,1% tổng khối lượng trái phiếu phát hành.

Việc đua nhau phát hành trái phiếu cũng là nguyên nhân khiến cho nợ ròng của các doanh nghiệp bất động sản tăng vọt trong 6 tháng đầu năm. Theo thống kê của Agriseco, tính đến cuối tháng 6/2020 , dư nợ toàn ngành bất động sản tăng lên 161.000 tỷ đồng cả ngắn và dài hạn, tăng 16% so với đầu năm.

Chỉ tính riêng trong quý II, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu đã tăng lên mức 54% - cao nhất kể từ đầu năm 2019 đến nay. Diễn biến này khả năng cao sẽ tiếp tục được áp dụng trong quý III bởi tháng 7,8 là giai đoạn cao điểm phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản (Nghị định 81 có hiệu lực từ 1/9).

Thận trọng với cổ phiếu

Trong một báo cáo đánh giá về cổ phiếu bất động sản mới đây của CTCK KIS Việt Nam cho biết, tiến độ giao nhà của các công ty bất động sản thường tập trung vào quý IV nên nhà đầu tư có thể kỳ vọng cuối năm nhóm doanh nghiệp này sẽ ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đáng kể.

Tuy nhiên, trong phần khuyến nghị đầu tư, KIS Việt Nam vẫn đưa ra đánh giá “trung lập” đối với lĩnh vực bất động sản nhà ở do quy trình cấp phép chưa được cải thiện, tăng trưởng kinh tế chậm lại có thể đe dọa khả năng chi trả của người mua nhà.

Có cái nhìn tích cực hơn, CTCK Rồng Việt (VDSC) cho rằng, nếu nhìn theo bức tranh tổng quát thì vẫn luôn có những doanh nghiệp có giá trị tốt hơn “tạm thời” so với những doanh nghiệp cùng ngày từ đó hỗ trợ giá cổ phiếu trên sàn.

VDSC dẫn ví dụ cổ phiếu DXG của CTCP Tập đoàn Đất Xanh khi đánh giá đây là một trong những doanh nghiệp đang được định giá ở mức hấp dẫn nhất trong ngành bất động sản. Việc thoái vốn khỏi LDG đang là chất xúc tác tốt cho cổ phiếu này.

Thế nhưng,thực tế lại đang cho thấy điều ngược lại khi cổ phiếu DXG vừa bị HoSE thêm vào danh sách không đủ điều kiện giao dịch ký quỹ lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm 2020 của Đất Xanh sau soát xét âm 488 tỷ đồng, lệch hơn 500 tỷ đồng so với con số công ty tự lập.

Ngay sau khi có thông báo của HoSE, hàng loạt các công ty chứng khoán DXG đã bị hạ tỷ lệ cho vay margin của DXG từ 50% xuống còn 0% nhằm quản trị rủi ro. Không được margin sẽ là điểm trừ rất lớn đối với một mã cổ phiếu trong mắt nhà đầu tư.

Tương tự, cổ phiếu NLG của CTCP Đầu tư Nam Long có lợi thế về quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi tại Đồng Nai được xem là “tem” đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận cho doanh nghiệp trong khoảng 2 năm tới.

Nhưng vừa qua, SSI Research lại đưa ra ước tính doanh thu năm 2020 của Nam Long giảm 37% về 1.500 tỷ đồng. Cùng với đó là những rủi ro như: tiến độ bán hàng chậm hơn dự kiến từ các lô tiếp theo của dự án Akari City/Mizuki Park và Waterpoint; tiến độ phát triển dự án và thời gian bàn giao chậm hơn do quy trình pháp lý kéo dài.

Cũng là một doanh nghiệp có quỹ đất lớn,CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH) còn được xem là doanh nghiệp ít rủi ro nhờ sản phẩm chủ lực tập trung vào phân khúc thấp tầng. “Tuy nhiên, các điểm tích cực trên đã gần như phản ánh vào giá hiện tại của cổ phiếu KDH”, VDSC nhận định.

Qua những điển hình kể trên có thể thấy nhóm cổ phiếu bất động sản chưa thể là bến đỗ an toàn cho túi tiền của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Duy Định – chuyên viên chăm sóc khách hàng cao cấp MBS, thời điểm này vẫn có thể xem xét giải ngân nhưng cần chọn lọc kỹ lưỡng.

Minh Khuê