Doanh nghiệp bất động sản Hà Nội ồ ạt tiến vào TP.HCM

Giai đoạn 2019-2020, nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam công bố kế hoạch Bắc tiến, đánh dấu một giai đoạn phát triển mới - đa dạng sản phẩm hơn, nhưng cạnh tranh cũng gắt gao hơn - của thị trường nhà đất miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội và một số tỉnh phụ cận.

Nhưng kể từ năm 2025, nhiều doanh nghiệp vốn quen thuộc với thị trường địa ốc phía Bắc lại ồ ạt công bố phát triển dự án ở khu vực phía Nam. Có doanh nghiệp lần đầu gia nhập thị trường Nam bộ, nhưng cũng có doanh nghiệp trở lại tìm cơ hội mới.

Làn sóng dịch chuyển vào phía Nam

Trong làn sóng dịch chuyển lần này, MIK Group là một trong những cái tên đáng chú ý. Doanh nghiệp dự kiến triển khai loạt dự án tại TP Thủ Đức (cũ) và Cần Giờ (TP.HCM) ngay trong năm nay, với quy mô đa dạng từ căn hộ đến khu đô thị. Đại diện doanh nghiệp cho biết việc mở rộng diễn ra trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, khi các yếu tố pháp lý, tiến độ và năng lực triển khai được đặt lên hàng đầu.

Thực tế, MIK không phải "tân binh" tại TP.HCM. Doanh nghiệp đã hiện diện từ giai đoạn 2014 với loạt dự án như Villa Park, Park Riverside, Rio Vista, River Park (đều tại Thủ Đức) hay Park Premier (Nhà Bè). Các dự án này giúp MIK tích lũy kinh nghiệm vận hành tại thị trường phía Nam trước khi đẩy mạnh giai đoạn mở rộng mới.

Trong chiến lược trở lại, doanh nghiệp tiếp tục phát triển đa dạng sản phẩm, từ căn hộ cao tầng đến khu đô thị quy hoạch đồng bộ.

Không chỉ MIK, Văn Phú cũng đang tăng tốc tiến vào TP.HCM. Dự án Vlasta Premier - Phú Thuận được xem là bước đi đánh dấu sự hiện diện rõ nét của doanh nghiệp tại thị trường sôi động nhất miền Nam.Theo tài liệu ĐHĐCĐ vừa công bố, dự án đã hoàn thành phần móng và đủ điều kiện bán hàng từ tháng 4 năm nay, sau khoảng một năm triển khai thi công.

Song song đó, doanh nghiệp này cũng đẩy mạnh hoạt động M&A tại thị trường trọng điểm phía Nam. Năm ngoái, dự án New Marina Residences tại phường Phú Thuận đã được hoàn tất thủ tục mua lại trong quý I/2025 và đang trong quá trình xây dựng. Trong kế hoạch phảt triển của mình, Văn Phú cũng cho biết sẽ triển khai thêm một số dự án khác ngay sau khi được giao đất, nhằm bổ sung dòng tiền và giảm dư nợ.

Trước đó, Văn Phú đã ấp ủ triển khai Khu đô thị mới Cồn Khương tại Cần Thơ, Khu đô thị du lịch Đại Phước tại Đồng Nai, tuy nhiên các dự án sau đó vẫn chưa thể thi công như kỳ vọng.

Một cái tên nổi bật khác là Sunshine. Sau khi triển khai Noble Crystal Riverside tại phường Phú Thuận, TP.HCM, Sunshine trở lại thị trường phía Bắc với loạt dự án trọng điểm. Đến năm 2025, doanh nghiệp quay về TP.HCM với Sunshine Sky City và Sunshine Bay Retreat Vung Tau. Đến nay, tập đoàn tiếp tục mang tham vọng mở rộng hoạt động tại TP.HCM.

Theo tài liệu công bố, trong năm nay, tập đoàn này sẽ thực hiện mua, nhận chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp tại các công ty liên quan, qua đó trực tiếp và/hoặc gián tiếp nắm tối thiểu trên 50% quyền sở hữu hoặc quyền biểu quyết tại các chủ đầu tư dự án gồm Khu du lịch Đại Dương (phường 11, TP Vũng Tàu cũ, nay thuộc TP.HCM) và Khu dân cư Phú Hữu (xã Đại Phước, Đồng Nai), bên cạnh danh mục tại thị trường Thủ đô.

Bên cạnh kế hoạch mua lại một số quỹ đất ở TP.HCM, Đồng Nai, Sunshine còn ngỏ ý tham gia đấu giá 3.790 căn hộ bỏ hoang nhiều năm tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thị trường bất động sản TP.HCM cũng có thêm một "tân binh" là Sun Group. Là một "ông lớn" trong ngành, Sun Group không hoạt động thuần ở miền Bắc, nhưng cũng phải đến đầu năm 2025, doanh nghiệp này mới đề xuất tham gia thị trường TP.HCM với dự án Khu đô thị Trường Thọ. Động thái này diễn ra sau khi tập đoàn triển khai đại đô thị ở Hà Nam (nay là Ninh Bình), đồng thời đề xuất làm loạt khu đô thị khác ở Bắc Ninh, Quảng Nam (nay là Đà Nẵng)...

Hiện, doanh nghiệp đang thi công dự án Blanca City (TP Vũng Tàu cũ, nay thuộc TP.HCM). Đồng thời, cuối năm ngoái, Sun Group tiếp tục khởi công cùng lúc cụm 4 dự án An Tây có tổng quy mô 724 ha, tổng vốn đầu tư 51.160 tỷ đồng tại phường Tây Nam và phường Phú An, định hướng hình thành trung tâm đô thị - cảng hiện đại, góp phần mở rộng không gian phát triển cho TP.HCM.

Đó là chưa kể hàng loạt công trình, dự án trọng điểm khác đang và sắp được thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP) khắp TP.HCM, dự kiến mang về cho doanh nghiệp thêm nhiều quỹ đất mới trên địa bàn trong các năm tới.

Cơ hội mở rộng nhưng không dễ "đánh nhanh thắng nhanh"

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, sau hơn 20 năm phát triển, việc các chủ đầu tư mở rộng địa bàn là xu hướng tất yếu. "Doanh nghiệp đều muốn đa dạng hóa thị trường, danh mục đầu tư và sản phẩm. Vì vậy, không chỉ có doanh nghiệp phía Bắc vào Nam, mà trước đó cũng đã có nhiều chủ đầu tư phía Nam ra Bắc", bà Trang nhận định.

Thực tế, sự dịch chuyển này không phải hiện tượng mới, nhưng đang rõ nét hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản trải qua giai đoạn thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp còn lại phần lớn có tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và công nghệ phát triển dự án, từ đó tự tin tìm kiếm cơ hội ở các thị trường mới.

Theo chuyên gia, các doanh nghiệp tìm đến thị trường mới là xu hướng tất yếu khi sự phát triển đã đạt đến độ chín nhất định. Trong ảnh là công trường Blanca City - dự án đầu tiên của Sun Group tại TP.HCM, chụp hồi tháng 11/2025. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ở góc nhìn thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cho rằng TP.HCM và vùng lân cận vẫn là khu vực có sức hút lớn. Nguồn cung những năm gần đây hạn chế hơn so với Hà Nội, trong khi dân số đông và còn gia tăng khi mở rộng địa giới, tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn.

"Thị trường TP.HCM từng phát triển mạnh nhưng đã trải qua giai đoạn chững lại và thanh lọc. Điều này mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư có năng lực tham gia, nhất là khi họ đã tích lũy được kinh nghiệm và nguồn lực tại thị trường phía Bắc", bà Hằng cho biết.

Ngược lại, tại Hà Nội, mặt bằng giá đã lên cao, nguồn cầu có dấu hiệu bị ảnh hưởng, trong khi chính sách phát triển nhà ở thời gian tới có xu hướng tập trung nhiều hơn vào phân khúc vừa túi tiền. Điều này khiến một số doanh nghiệp tìm cách mở rộng sang các địa bàn còn dư địa tăng trưởng.

Tuy nhiên, việc "Nam tiến" không đồng nghĩa với thành công tức thì. Một trong những thách thức lớn nhất là sự khác biệt về thị hiếu khách hàng. Mỗi vùng miền có đặc điểm tiêu dùng riêng, từ nhu cầu về diện tích, thiết kế đến tiện ích. Nếu áp dụng máy móc mô hình đã thành công ở Hà Nội, doanh nghiệp có thể gặp rủi ro.

Bên cạnh đó là yếu tố pháp lý và môi trường quản lý. Mỗi địa phương có quy trình phê duyệt, cơ chế vận hành khác nhau, đòi hỏi doanh nghiệp phải thích nghi. Việc triển khai dự án tại thị trường mới vì vậy không chỉ cần vốn, mà còn cần đội ngũ am hiểu địa phương và khả năng điều chỉnh chiến lược linh hoạt.

Ngoài ra, cạnh tranh tại TP.HCM cũng khốc liệt hơn khi quy tụ nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước. Những doanh nghiệp "ngoại tỉnh" phải chứng minh được năng lực triển khai, uy tín thương hiệu cũng như khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.