Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa đổi quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo hướng thu hẹp loại hình nhà ở mà nhóm đối tượng này được sở hữu.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất một thay đổi đáng chú ý: tổ chức, cá nhân nước ngoài không còn được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề trong dự án, mà chủ yếu được sở hữu căn hộ chung cư trong những dự án đáp ứng điều kiện luật định.
Theo dự thảo mới, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư, hình thức sở hữu được đề xuất tập trung vào căn hộ chung cư. Quy định cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án, trong đó có biệt thự, nhà liền kề, được đề xuất bỏ.
Luật Nhà ở năm 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật về quốc tịch là một trong các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai.
Dự thảo năm 2026 tiếp cận vấn đề theo hướng phân định cụ thể hơn. Công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài được xác định theo những tư cách pháp lý khác nhau, kéo theo những điều kiện và phạm vi quyền tương ứng.
Đáng chú ý, dự thảo quy định trường hợp công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài, nếu sử dụng quốc tịch Việt Nam khi mua hoặc thuê mua nhà ở tại Việt Nam, thì được xác định theo tư cách công dân Việt Nam.
Quy định này góp phần làm rõ một vấn đề thực tế: khi xác lập giao dịch nhà ở, cần xác định chính xác tư cách pháp lý của chủ thể để áp dụng đúng quyền và điều kiện theo luật. Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, dự thảo quy định người được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai. Cách quy định này cần được hiểu thống nhất với pháp luật đất đai: nhà ở có thể thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, còn đất đai không thuộc sở hữu tư nhân.
