Tại Hội thảo "Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản" do CafeLand tổ chức vào sáng 22/8, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết hầu hết dự án căn hộ mới chào bán ở khu vực trung tâm TP.HCM hiện có giá trung bình không dưới 110-120 triệu đồng/m2.
"Rất hiếm để tìm được dự án mới dưới 100 triệu đồng/m2 tại TP.HCM", ông nói. Chính mức giá cao này đã khiến giá sơ cấp trung bình trong 6 tháng đầu năm đạt 82 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ, theo số liệu của CBRE.
 |
| Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam. Ảnh: BTC. |
Giá nhà khó hạ nhiệt
Ông Kiệt cho biết một trong những nguyên nhân chủ yếu khiến giá sơ cấp tăng là nguồn cung căn hộ tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, giảm liên tục trong 3 năm gần đây. Thực tế, trong 6 tháng đầu năm, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 1.400 sản phẩm - mức thấp nhất trong vòng 10 năm.
Cùng với đó, chi phí đầu vào và chi phí đầu tư dự kiến tiếp tục tăng, tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư và khiến mặt bằng giá khó hạ nhiệt.
 |
| Giá căn hộ mới ở TP.HCM trong 6 tháng đầu năm tăng 29% so với cùng kỳ, tiếp tục cao hơn thị trường Hà Nội. Ảnh: CBRE. |
Theo ông Kiệt, việc giá bán tăng nhanh trong khi giá thuê đi ngang khiến tỷ suất sinh lời cho thuê chỉ quanh 3,4-3,7%, làm giảm sức hút của kênh đầu tư này. Ngoài ra, tỷ lệ bán thành công tại các dự án mới cũng giảm từ 86% năm ngoái xuống còn 74% năm nay, cho thấy thị trường đang có sự cân nhắc kỹ hơn về mức giá, dẫn đến giá thứ cấp không thể tăng theo kịp giá sơ cấp.
Thực tế, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp ở vùng lõi TP.HCM trong 6 tháng đầu năm chỉ tăng 13% theo năm, đạt 53 triệu đồng/m2, tạo ra khoảng cách lớn so với giá sơ cấp. Điều này khiến nhà đầu tư mua ở thị trường sơ cấp phải chờ đợi lâu mới có thể bán lại và thu lợi nhuận.
Với bối cảnh này, ông Kiệt nhận định đầu tư "lướt sóng" gần như không còn khả thi, thay vào đó xu hướng dài hạn đang chiếm ưu thế.
Có thay đổi sau sáp nhập?
Vị chuyên gia từ CBRE cho biết việc TP.HCM mở rộng địa giới hành chính đã tạo ra yếu tố cộng hưởng mạnh mẽ, đặc biệt trong năng lực phát triển đô thị. Nhờ đó, bài toán về quỹ đất được giải quyết, mở ra nhiều cơ hội mới cho doanh nghiệp.
"Trước đây, phần lớn dự án chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, nhưng khi quỹ đất được mở rộng, các chủ đầu tư sẽ có thêm lựa chọn về địa điểm, tạo điều kiện cho những dự án mới hình thành", ông Kiệt giải thích.
Mặc dù việc hợp nhất TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu không trực tiếp kéo giá nhà giảm, song theo ông Kiệt, tâm lý người mua và nhà đầu tư đã cởi mở hơn với việc chọn nhà ở Bình Dương hoặc những khu vực xa trung tâm.
Sau sáp nhập, cơ cấu sản phẩm cũng dần phân hóa. Trong đó, TP.HCM tập trung vào phân khúc cao cấp (căn hộ hạng sang, cao cấp, nhà liền thổ cao cấp), Bình Dương phát triển căn hộ tầm trung và nhà ở xã hội, còn Bà Rịa - Vũng Tàu hướng đến bất động sản nghỉ dưỡng và logistics. Sự phân hóa này nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cũng cho rằng bất động sản sau sáp nhập phải dựa trên lợi thế cạnh tranh của từng vùng. Tuy nhiên, sự thay đổi rõ rệt về cơ cấu sản phẩm và phân khúc phải diễn ra trong vòng 3-5 năm, còn ngắn hạn 2-3 năm tới, ông nhìn nhận thị trường sẽ không có biến động lớn.
 |
| Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam. Ảnh: BTC. |
Ở góc nhìn thận trọng hơn, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam lưu ý ngay cả sau khi sáp nhập, những nút thắt về pháp lý, thủ tục hành chính, cơ chế tiền tệ hay vấn đề quy hoạch sẽ không tự động được tháo gỡ.
Để tạo chuyển biến thực chất, ông nhấn mạnh cần những giải pháp mạnh mẽ về cải cách thể chế, đơn giản hóa thủ tục pháp lý, cùng sự thống nhất, minh bạch trong quy hoạch phát triển vùng.
TS Thiên cho rằng nguyên nhân khiến vùng Đông Nam Bộ phát triển chậm hơn tiềm năng trong 15 năm qua chủ yếu nằm ở hệ thống giao thông và hạ tầng kết nối.
 |
| PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam tại hội thảo ngày 22/8. Ảnh: BTC. |
Theo ông, minh chứng rõ nhất là loạt tuyến đường vành đai quan trọng của TP.HCM vẫn chưa hoàn thiện. Đơn cử, Vành đai 1 vẫn đang dang dở, Vành đai 2 chưa khép kín, còn Vành đai 3 phải đến cuối năm nay mới dự kiến khai thác. Sự chậm trễ này đã tạo ra điểm nghẽn lớn, làm giảm sức cạnh tranh và hạn chế phát triển kinh tế - xã hội toàn vùng.
Tuy nhiên, khi TP.HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, ông kỳ vọng một cục diện phát triển mới được mở ra. Không gian vùng sẽ được hoạch định thống nhất, từ quy hoạch đất đai, hạ tầng giao thông, logistics cho đến bảo vệ môi trường. Nhờ đó, tình trạng chồng chéo được giảm thiểu, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong dài hạn.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
