Hạ tầng tái vẽ bản đồ bất động sản

Tại talkshow "Bất động sản (BĐS) 2026 - Giải mã "vùng xanh" cơ hội" do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 6-5, các chuyên gia nhận định dòng tiền trên thị trường BĐS đang thay đổi rõ rệt, chuyển từ tâm lý đầu cơ sang tìm kiếm các dự án có giá trị thực, pháp lý minh bạch và hạ tầng đồng bộ.

Thị trường dần phục hồi

Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường BĐS trải qua nhiều biến động, đáng chú ý là giai đoạn lãi suất cho vay tăng cao, có thời điểm lên 12%-14% trong nửa đầu năm 2026, thậm chí một số ngân hàng áp dụng mức 14%-16% đối với lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, xu hướng này đang đảo chiều khi lãi suất bắt đầu hạ nhiệt.

Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho rằng việc giảm lãi suất theo định hướng của cơ quan quản lý là tín hiệu tích cực cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, giúp giảm chi phí vốn và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng. Theo ông, BĐS có tính lan tỏa đến hơn 40 ngành nghề và đóng góp khoảng 10%-12% GDP, do đó khi lãi suất giảm, thanh khoản thị trường sẽ được thúc đẩy, góp phần hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Các chuyên gia, doanh nghiệp tham dự talkshow do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 6-5 .Ảnh: TẤN THẠNH

Thực tế, tại các sàn giao dịch cho thấy tâm lý khách hàng đã có sự dịch chuyển đáng kể. Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real, cho biết nhà đầu tư hiện khá "nóng lòng". Họ không còn kiên nhẫn giữ tiền mặt chờ đợi như trước mà chủ động tìm kiếm cơ hội. Tâm lý chờ giá giảm đã dần mất đi khi giá nhà tăng trung bình khoảng 20% và khó quay lại mức cũ. "Thay vì chạy theo phong trào, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền và chấp nhận mặt bằng giá mới. Đáng chú ý, nhu cầu mua để ở hiện chiếm khoảng 60%-70% giao dịch trên thị trường" - ông Kiên nói.

Thậm chí, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty BĐS Smartland, còn cảnh báo người mua nếu tiếp tục chờ đợi có thể khiến họ rơi vào thế bất lợi. Khi lãi suất giảm, sức mua và thanh khoản tăng sẽ kéo theo giá BĐS đi lên, làm chi phí đầu tư cao hơn và giảm biên lợi nhuận.

Ở chiều ngược lại, giai đoạn hiện nay được đánh giá là thời điểm thị trường tự sàng lọc. Tâm lý "sợ bỏ lỡ cơ hội" (FOMO) đã giảm rõ rệt, giúp người mua có thêm thời gian lựa chọn sản phẩm phù hợp từ các chủ đầu tư uy tín, thay vì phải cạnh tranh bằng mọi giá.

Các chuyên gia nhận định đây chính là giai đoạn "lửa thử vàng", khi những dự án có nền tảng vững chắc sẽ nổi lên, tạo ra cơ hội đầu tư bền vững cho thị trường trong trung và dài hạn.

Nhìn nhận lại khái niệm "vị trí trung tâm"

Cũng theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường BĐS bước vào giai đoạn tái cấu trúc, khái niệm "vị trí trung tâm" đang được nhìn nhận lại theo hướng linh hoạt và thực tế hơn, gắn liền với sự phát triển của hạ tầng giao thông và nhu cầu sống mới. Cách hiểu truyền thống về "trung tâm", vốn gắn với khu vực nội đô, không còn phù hợp. Thay vào đó, trong kỷ nguyên của hạ tầng giao thông tốc độ cao, đặc biệt là metro và các tuyến vành đai dần thành hình, khoảng cách địa lý dần nhường chỗ cho yếu tố thời gian di chuyển.

Theo ông Tạ Trung Kiên, khoảng cách hiện nay không còn được đo bằng kilomet mà bằng số phút kết nối. Những khu vực có khả năng di chuyển nhanh, thuận tiện, được quy hoạch đồng bộ về tiện ích và môi trường sống sẽ trở thành "trung tâm mới". Khi nội đô ngày càng quá tải, xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh vùng ven là tất yếu, đồng thời mở ra dư địa tăng trưởng lớn cho các khu vực này. "Như tại TP HCM, động lực chính cho sự thay đổi đến từ hệ thống hạ tầng đang được đẩy mạnh triển khai, như các tuyến Vành đai 3, 4 và mạng lưới metro. Những công trình này không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tái định hình giá trị BĐS theo hướng lan tỏa" - ông dẫn chứng.

Từ góc độ tài chính, ông Huỳnh Trung Minh cho biết các dự án phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang trở thành tâm điểm trong chiến lược định giá của ngân hàng. Thực tế cho thấy khi metro số 1 đi vào vận hành, giá trị BĐS dọc tuyến tăng từ 12%-50%. Với mức rủi ro thấp và tính thanh khoản cao, các dự án này thường được ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng với điều kiện thuận lợi hơn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Lê Hải Đăng đưa ra khái niệm "vị trí độc bản", được xem là "hầm trú ẩn" an toàn cho dòng vốn trong 3-5 năm tới. Theo ông, một dự án muốn đạt tiêu chí này cần hội tụ các yếu tố: vị trí hữu hạn (như ven sông, hồ, biển hoặc gần hạ tầng trọng điểm), tính khan hiếm rõ rệt và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ khai thác cho thuê hoặc kinh doanh. Đây là mô hình đã được kiểm chứng tại nhiều thị trường phát triển như Singapore hay Thái Lan.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng với thông tin chưa được kiểm chứng hoặc những kỳ vọng quá mức vào quy hoạch trên giấy. Ông Tạ Trung Kiên khuyến nghị nhà đầu tư nên theo dõi sát 3 giai đoạn của các dự án, gồm: công bố quy hoạch, tiến độ triển khai và thời điểm vận hành. "Giá trị thực của BĐS chỉ được xác lập khi hạ tầng chính thức đi vào hoạt động" - ông Kiên nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Lê Hải Đăng, "bộ tiêu chí vàng" để lựa chọn sản phẩm gồm tầm nhìn phát triển dài hạn (3-7 năm), pháp lý minh bạch và khả năng bảo đảm dòng tiền. Trong đó, chi phí trả nợ hằng tháng không nên vượt quá 35%-40% thu nhập để duy trì an toàn tài chính.

Ông cũng nhấn mạnh lựa chọn sản phẩm có giá cao hơn nhưng bảo đảm pháp lý và khả năng khai thác vẫn hiệu quả hơn so với việc chạy theo giá rẻ nhưng tiềm ẩn rủi ro.

Tổng hợp các yếu tố, các chuyên gia nhận định "vùng xanh" của thị trường BĐS năm 2026 sẽ thuộc về những khu vực hội tụ đầy đủ hệ sinh thái tiện ích, kết nối hạ tầng thuận lợi (đặc biệt là metro), được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín và có pháp lý rõ ràng. Đây được xem là những tọa độ tiềm năng, không chỉ giữ giá tốt mà còn có khả năng bứt phá mạnh mẽ trong tương lai gần.