Khải Hoàn Land (KHG): Mắc kẹt tại nhiều dự án bất động sản (Kỳ 1)

Khải Hoàn Land (KHG): Mắc kẹt tại nhiều dự án bất động sản (Kỳ 1)

Khải Hoàn Land rót tiền vào những dự án nào?

Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land) không còn là cái tên xa lạ trên thị trường bất động sản với vai trò đơn vị môi giới. Tuy nhiên, đến quý 2/2021, các nhà đầu tư mới thực sự chú ý đến Khải Hoàn Land khi doanh nghiệp này chính thức niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán với mã KHG.

Thời điểm trước khi cổ phiếu KHG được niêm yết, có nhiều thông tin nghi ngại về bức tranh tài chính của Khải Hoàn Land. Tuy nhiên, chỉ sau hơn nửa năm lên sàn chứng khoán, tài sản của doanh nghiệp đã tăng chóng mặt. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2021, tổng tài sản của Khải Hoàn Land đạt xấp xỉ 6.456 tỉ đồng (tăng hơn 2,7 lần so với thời điểm ngày 1/1/2021).

Cũng trong năm 2021, bất chấp khó khăn do dịch bệnh Covid-19, Khải Hoàn Land có tổng doanh thu 1.288 tỉ đồng. Ngoài nguồn thu gần 400 tỉ đồng từ chuyển nhượng bất động sản ghi nhận trong quý 4/2021, doanh thu môi giới bất động sản của Khải Hoàn Land cũng đạt xấp xỉ 900 tỉ đồng, nhờ đó lợi nhuận sau thuế đạt 413 tỉ đồng.

Mặc dù vậy, tiền mặt của Khải Hoàn Land tại thời điểm ngày 31/12/2021 chỉ vỏn vẹn 26 triệu đồng và gần 564 tỉ đồng trong ngân hàng. Số tài sản còn lại, Khải Hoàn Land đang gửi hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án dài hạn.

Khu  đất  Khải  Hoàn Land cho Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu vay  490 tỉ  làm  dự  án  Khu  đô  thị  mới  Gò  Găng  hiện  vẫn  chưa  có  động  thái  xây  dựng.

Khải Hoàn Land và Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu Group đã ký hợp đồng vay vốn trung và dài hạn với mục đích tài trợ vốn cho dự án Khu đô thị mới Gò Găng – TP. Vũng Tàu. Số tiền vay vốn là 490 tỉ đồng, thời gian vay là 12 tháng và tiếp tục được gia hạn theo thỏa thuận giữa hai bên. 

Lợi ích Khải Hoàn Land thu được là sau khi Khải Hoàn – Vũng Tàu Group hoàn tất các điều kiện pháp lý tiên quyết của dự án, bao gồm: Văn bản chấp thuận đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư; Phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000, Khải Hoàn Land sẽ được ưu tiên nhận quyền quyết định tham gia hợp tác đầu tư phát triển 2 tiểu khu của dự án với diện tích khoảng 170 ha.

Khải Hoàn Land cũng ký 3 hợp đồng với Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh liên quan đến dự án La Partenza (huyện Nhà Bè, TP.HCM) với tổng giá trị lên tới hơn 1.021 tỉ đồng. Cụ thể, ngày 1/8/2020, Khải Hoàn Land ký hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh trị giá 800 tỉ đồng với Giao Hưởng Xanh. Quyền lợi của Khải Hoàn Land sẽ nhận được 450 căn hộ tại dự án La Partenza.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land ký 2 hợp đồng thoả thuận, nguyên tắc với Giao Hưởng Xanh để chuyển thêm số tiền hơn 221 tỉ đồng liên quan đến dự án La Partenza. Số tiền này là khoản phải thu ngắn hạn nhưng từ năm 2020 đến nay, Khải Hoàn Land vẫn chưa thu về được số tiền này.

Khải Hoàn Land cũng đang hợp tác kinh doanh với Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land tại dự án Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới (huyện Bình Tân, tỉnh Vĩnh Long) và dự án ở Phối Nối – Hưng Yên. Tổng số tiền Khải Hoàn Land đã chuyển cho Khải Minh Land tính đến thời điểm ngày 31/12/2021 là 1.134 tỉ đồng.

Dự  án  La  Partenza  mà  Khải  Hoàn Land đã  rót 800 tỉ  đồng  để  hưởng  quyền  lợi  vẫn  chưa  hẹn  ngày  mở  bán.

Bên cạnh đó, Khải Hoàn Land còn chuyển cho Công ty TNHH Cộng đồng môi giới số tiền 450 tỉ đồng để hợp tác phát triển một dự án ở Định Công – Hà Nội; Chuyển cho Công ty TNHH Đầu tư phát triển Solution 950 tỉ đồng để hợp tác kinh doanh một dự án ở Long An.

Có thể thấy, tổng số tiền mà Khải Hoàn Land đang hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án dài hạn với nhiều doanh nghiệp tính tới thời điểm ngày 31/12/2021 lên tới hơn 4.454 tỉ đồng (chiếm gần 70% tổng tài sản).

Chưa hẹn ngày thu hồi vốn

Số tiền Khải Hoàn Land đầu tư nhiều là thế nhưng hiện một số dự án chưa hẹn ngày ra mắt, đem về nguồn thu cho doanh nghiệp. Tại dự án Khu đô thị mới Gò Găng – TP. Vũng Tàu mặc dù thời gian đầu tư từ năm 2018 nhưng theo khảo sát của Tạp chí Kinh tế Môi trường ngày 23/3/2022, cả khu đất rộng hơn 1.500 ha hiện nay vẫn là đất đùm xen lẫn ruộng muối của diêm dân; đường vào dự án là lối mòn với bề mặt đá dăm lởm chởm.

Nhiều người dân sống cạnh khu đất dự án này cho biết, những năm gần đây không có bất cứ hoạt động san gạt, xây dựng gì trên quy mô của một dự án bất động sản. Thậm chí, có người sống trên đảo Gò Găng còn “không biết Khu đô thị mới Gò Găng ở chỗ nào”.

Theo thông tin mà Tạp chí Kinh tế Môi trường nắm được, hiện dự án Khu đô thị mới Gò Găng mới chỉ có giấy phép phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000 và đang trong giai đoạn tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý khác.

Trên  đảo  Gò  Găng - TP. Vũng  Tàu  vẫn  chỉ  là  những ruộng  muối của diêm  dân xen kẽ đất đùm chứ chưa có hoạt động xây  dựng của dự án bất động sản.

Còn tại dự án Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới (huyện Bình Tân, tỉnh Vĩnh Long), dù dự án này được UBND tỉnh Vĩnh Long Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ năm 2019. Tuy nhiên, theo thông báo danh mục dự án mời gọi đầu tư vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long giai đoạn 2020 – 2025 (theo Quyết định số 2167/QĐ-UBND ngày 20/08/2020) thì đất xây dựng dự án Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới “chưa giải phóng mặt bằng”.

Theo nhiều chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, giai đoạn giải phóng mặt bằng luôn khiến cho họ “đau đầu”, thậm chí có thể phải bỏ cuộc, rút lui khỏi dự án bởi tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.

“Giai đoạn giải phóng mặt bằng làm dự án thương mại thường kéo dài ít nhất từ 3 – 5 năm, thậm chí là 10 năm hoặc lâu hơn nữa, có những dự án không thể giải phóng được mặt bằng trở thành dự án treo vì khiếu kiện, tranh chấp kéo dài khi nhà đầu tư không đàm phán được với người dân có đất và tài sản trên đất quy hoạch làm dự án”, lãnh đạo một doanh nghiệp đầu tư bất động sản ở TP.HCM chia sẻ.

Một dự án khác cũng dính phải nhiều tai tiếng và chưa hẹn ngày đem lại nguồn thu cho Khải Hoàn Land là La Partenda (huyện Nhà Bè, TP.HCM). Dự án có diện tích 1,9 ha, với quy mô 1.300 căn hộ, với tổng mức đầu tư 1.750 tỉ đồng.

Dự án có thời gian thực hiện từ năm 2015 đến năm 2023, nhưng đang bị cơ quan chức năng yêu cầu dừng triển khai, nguyên nhân là do dự án chưa hoàn thiện pháp lý nhưng đã tổ chức xây dựng và huy động vốn trái quy định pháp luật. Hiện dự án này chưa được cấp phép xây dựng. Ngoài ra, dự án này cũng đang bị đặt nhiều nghi vấn về số tầng và chiều cao của công trình.

Một số dự án còn lại, Khải Hoàn Land hợp tác với chủ đầu tư để được môi giới, bán sản phẩm nên tiến độ phụ thuộc rất nhiều vào doanh nghiệp ký kết hợp tác. Trong báo cáo của mình, Khải Hoàn Land cũng thừa nhận có nhiều rủi ro khi thực hiện dự án bất động sản, bởi thường phải đối mặt chậm tiến độ trong các giai đoạn thực hiện từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến thiết kế, thi công, xây dựng và hoàn thiện. Đáng chú ý, chậm tiến độ là rủi ro quan trọng nhất, có thể ảnh hưởng và kéo theo các rủi ro khác.

Kỳ 2: Khải Hoàn Land (KHG)- Áp lực dòng tiền kinh doanh trong năm 2022 

Hồ Anh