Khó 'siết' cho vay mua căn nhà thứ hai

Đề xuất "siết" cho vay mua căn nhà thứ 2 của Bộ Xây dựng gây tranh cãi. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bộ Xây dựng vừa đề xuất Chính phủ nghiên cứu hạn chế tín dụng cho vay mua nhà thứ 2-3 như một biện pháp kiểm soát đầu cơ, góp phần bình ổn giá nhà ở. Theo cơ quan này, giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn đang vượt xa thu nhập trung bình của người dân, trong khi dòng vốn tín dụng vẫn chảy mạnh vào lĩnh vực này, tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống tài chính.

Cụ thể, Bộ Xây dựng cho rằng cần xem xét điều chỉnh chính sách tín dụng đối với người vay mua nhiều bất động sản theo hướng áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ 2 và không quá 30% đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên.

Để đưa ra đề xuất kể trên, Bộ Xây dựng đã tham khảo kinh nghiệm quốc tế về việc điều tiết, kiểm soát giá bất động sản tại các thị trường lớn như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Đức, Mỹ.

Tuy nhiên đề xuất này của Bộ Xây dựng ngay lập tức gây phản ứng trái chiều.

Lo ngại can thiệp hành chính vào quan hệ dân sự

Luật sư Hà Huy Phong, Giám đốc Công ty Luật Inteco, cho rằng chủ trương của Chính phủ và Bộ Xây dựng về kiểm soát giá nhà tăng ảo là cần thiết, song đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ 2-3 cần được xem xét kỹ về mặt pháp lý và khả năng thực thi.

“Nhà nước hạn chế và không nên áp dụng các biện pháp hành chính can thiệp vào quyền tự do, tự nguyện thỏa thuận của các chủ thể kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Quan hệ vay vốn là quan hệ dân sự giữa người dân và ngân hàng, nên Nhà nước can thiệp trực tiếp bằng mệnh lệnh hành chính có thể tác động xấu đến nguyên tắc của nền kinh tế thị trường", ông Phong nói.

Thêm vào đó, vị luật sư cho rằng biện pháp mà bộ Xây dựng đề xuất không thể là một giải pháp triệt để, vì Nhà nước không thể cứ chạy theo để theo dõi, kiểm soát như vậy. Từ đó, ông đánh giá giải pháp này khó có tính khả thi và tạo được sự đồng thuận trong cộng đồng.

Tương tự, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cũng cho rằng việc giảm mức cho vay có thể giúp giảm bớt đầu cơ trong bối cảnh hoạt động đầu cơ đang là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà, đất tăng cao.

Tuy nhiên, ông nhìn nhận dự thảo có vẻ đang can thiệp vào thị trường vốn hoạt động của ngân hàng và chính sách tiền tệ. Thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính tín dụng nói chung cần sự ổn định lâu dài, không nên tìm kiếm giải pháp ngắn hạn.

Các chuyên gia lo ngại việc siết tín dụng cho vay sẽ đi ngược lại với nguyên tắc thị trường. Ảnh: Chí Hùng.

Cũng theo ông Hiển, nhìn tổng thể, ngành bất động sản còn nhiều khó khăn và các sản phẩm trên thị trường chưa đáp ứng đủ cho số đông người có nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn. Việc tìm kiếm và áp dụng các giải pháp tạm thời, ngắn hạn có thể ảnh hưởng đến niềm tin của doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp tạm ngừng đầu tư, thậm chí rời bỏ thị trường. Hệ quả là nguồn cung sẽ càng bị thu hẹp lại cản trở sự phát triển của thị trường.

Do đó, theo ông, các chính sách cần nhìn rộng lớn, tổng thể hơn, kết hợp giữa an sinh và phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc kéo giảm giá nhà ở tại các đô thị lớn.

Chưa kể, TS Đinh Thế Hiển cho rằng ngân hàng thương mại phải được quyền tự do thẩm định rủi ro và quyết định cho vay, thay vì bị buộc phải giới hạn theo lệnh hành chính. Nếu cấm cho vay bất động sản, người dân vẫn có thể vay tiêu dùng để mua nhà, vừa khó kiểm soát, vừa khiến chi phí xã hội tăng cao mà dễ làm phát sinh biến tướng.

Ở góc nhìn khác, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, lại cho rằng việc nghiên cứu giới hạn tín dụng bất động sản là cần thiết, phù hợp, nhất là trong bối cảnh giá nhà đất hiện ở mức cao và có hiện tượng đầu cơ, găm giữ tài sản, trong khi tín dụng chảy vào lĩnh vực này duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông cho rằng muốn khả thi thì phải có điều kiện đi kèm.

Trước hết là cần xây dựng được cơ sở thông tin dữ liệu nhằm xác định được đâu là căn nhà thứ hai, thứ ba.... Chuyên gia cho rằng điều này đòi hỏi một lộ trình rõ ràng, đồng thời phải có sự kết hợp cũng cơ chế chia sẻ thông tin dữ liệu giữa các cơ quan quản lý dữ liệu và tổ chức tín dụng.

Vị chuyên gia cũng gợi ý có thể xem xét yếu tố vùng miền khi áp dụng. “Tại TP.HCM hay Hà Nội, nhu cầu vay mua nhà để đầu tư khá cao, còn ở các địa phương khác thì thấp hơn. Vì vậy, có thể tính đến các tỷ lệ linh hoạt, phù hợp từng khu vực”, ông Lực nêu quan điểm.

Bất động sản mà quá nóng sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV

Trái với lo ngại về “can thiệp hành chính”, ông Lực cho rằng Nhà nước hoàn toàn phải có vai trò can thiệp trong trường hợp thị trường tăng "nóng".

“Bất động sản mà quá nóng sẽ gây ra rất nhiều hệ lụy. Nhà nước có chức năng và trách nhiệm kiểm soát, ổn định thị trường, nhưng cần thực hiện bằng biện pháp phù hợp, có lộ trình, dựa trên dữ liệu minh bạch,” ông nói thêm.

Kiểm soát đầu cơ bằng công cụ kinh tế

Các chuyên gia đều thống nhất rằng mục tiêu kiểm soát đầu cơ, giảm "sốt" giá nhà đất là đúng hướng. Tuy nhiên, khó có một giải pháp duy nhất có đủ sức hạ nhiệt thị trường bất động sản.

Ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp khác để kiểm soát thị trường, như ổn định giá đất, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để tăng nguồn cung và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trong dự án bất động sản.

Luật sư Hà Huy Phong đề xuất Nhà nước tiếp tục nghiên cứu phương án đánh thuế cao hơn với giao dịch chuyển nhượng ngắn hạn, hoặc đánh thuế tài sản với người sở hữu nhiều nhà đất, thay vì cấm hay giới hạn vay vốn.

Vị luật sư cũng cho rằng điều quan trọng hiện nay là Nhà nước, Chính phủ phải khơi thông các thủ tục đầu tư, hoàn thiện thể chế để cắt giảm chi phí cho doanh nghiệp khi tham gia phát triển dự án, qua đó giúp hạ giá thành và giá bán. Chính phủ cũng cần xem xét đến việc tuyên truyền, thay đổi quan điểm "bắt buộc" phải sở hữu nhà của người dân để giảm thiểu nguồn cầu trên thị trường, ông cho rằng thay vì cố gắng bằng mọi cách để mua một căn hộ ở các đô thị, người lao động có thể hướng đến thuê lâu dài.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận thay vì tập trung giải pháp siết đầu ra, các ngân hàng phải làm đúng chức năng thẩm định, không cho vay các dự án chỉ "bán trên giấy", không thực hiện, hoặc dự án giá quá cao. Các ngân hàng cũng cần tập trung nâng tiêu chuẩn giám sát, nâng cấp cán bộ tín dụng, đảm bảo làm đúng nghiệp vụ.