Người TP.HCM chỉ đủ tiền mua nửa căn nhà

Giá căn hộ, nhà riêng và đất nền TP.HCM đang vượt xa khả năng chi trả của người dân. Ảnh: Quỳnh Danh.

Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM vừa có báo cáo điều tra nhu cầu về nhà ở đến năm 2030 gửi UBND TP. Đặc biệt, báo cáo phân tích rất rõ về nhu cầu, khả năng tài chính của người dân với 3 loại hình bất động sản phổ biến là căn hộ, nhà riêng và đất nền.

Giá nhà vượt xa khả năng chi trả

Cụ thể, với căn hộ chung cư, báo cáo cho biết người dân TP.HCM chủ yếu muốn tìm các căn hộ 1 phòng ngủ, chỉ số ít muốn tìm mua căn hộ 2 ngủ.

Trong đó, phần lớn người dân mong muốn sở hữu căn hộ ngay tại nội thành, tập trung ở các khu dân cư hiện hữu thay vì những khu vực mới - nơi cơ sở hạ tầng và các yếu tố cộng đồng chưa hoàn thiện.

Tuy nhiên, với diện tích trung bình mong muốn khoảng 66 m2 và mức giá từ 2,3 tỷ đến 8 tỷ đồng, khả năng chi trả của người dân hiện chỉ đạt khoảng 53% giá trị căn hộ.

Với nhà ở riêng lẻ, phần lớn hộ gia đình đều muốn mua 1 đến tối đa 3 căn, với diện tích trung bình 66 m2, cao 1-2 tầng. Về tài chính, giá trung bình mà các hộ gia đình có thể chi trả vào khoảng 2,76 tỷ đồng và cao nhất là 15 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, với mức giá này, nhà ở riêng lẻ chủ yếu tập trung tại các khu vực vùng ven TP, khiến việc sở hữu nhà trong nội thành ngày càng trở nên xa vời. Khả năng chi trả của người dân trong nhóm này chỉ đạt khoảng 49% giá trị tài sản.

Còn với đất nền, trung bình các hộ gia đình dự tính sở hữu 1 thửa đất. Trong đó, hơn 80% người mua ưu tiên đất nền tại nội thành, số còn lại tìm đến các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu hoặc các tỉnh thành là quê hương của họ.

Giá trị đất nền dự kiến mua dao động từ 1 tỷ đến 10 tỷ đồng, với mức trung bình khoảng 1,74 tỷ đồng. Khả năng chi trả của người dân đối với phân khúc này đạt trung bình 68% giá trị, cao hơn so với căn hộ và nhà riêng lẻ.

Về nguồn tài chính, người dân chủ yếu dựa vào vốn tự có, vay ngân hàng (chiếm khoảng 50% giá trị tài sản) và phần còn lại từ sự hỗ trợ của người thân.

Thực tế, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nhìn nhận nếu so sánh lương trung bình và giá nhà từ xưa đến nay, có thể thấy người Việt Nam luôn gặp khó khăn trong việc tự mua nhà.

Với giá bất động sản và mức lương hiện nay, ông cho rằng thế hệ 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ với giá 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%/năm.

TP.HCM cần thêm nửa triệu căn nhà đến 2030

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM ước tính TP cần bổ sung trên nửa triệu căn nhà ở đến năm 2030.

Trong đó, nhà ở riêng lẻ cần thêm 456.770 căn, tương đương gần 40 triệu m2 sàn; căn hộ chung cư cần khoảng 59.016 căn, tương đương 3,7 triệu m2 sàn.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nguồn cung thiếu hụt vẫn luôn là điểm nghẽn lớn tại thị trường bất động sản TP.HCM nhiều năm qua.

Theo Sở Xây dựng TP, trong 11 tháng đầu năm, chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại được triển khai với tổng số 31.167 căn, chỉ bằng 1/3 so với cùng kỳ các năm trước. Đáng chú ý, chỉ 4 dự án với 1.611 căn hộ đủ điều kiện mở bán, giá bình quân lên tới 9,4 tỷ đồng/căn.

Báo cáo từ Avison Young mới đây cũng cho thấy phân khúc căn hộ tầm trung tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, trong đó mức giá phổ thông dưới 38 triệu đồng/m2 hầu như không còn.

"Giá bán bất động sản không ngừng tăng cao, khiến thị trường ngày càng xa rời nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của số đông người mua nhà. Điều này làm tăng rủi ro thanh khoản và gia tăng khoảng cách giữa nguồn cung với nhu cầu", ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội (NOXH) chưa đủ hấp dẫn, đồng thời, thủ tục đầu tư và thuê, mua NOXH còn phức tạp.

Tuy nhiên, ông David Jackson chỉ ra rằng vẫn có cơ hội cải thiện nếu tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực ngoại ô, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí đầu tư thấp hơn.

Đón đầu làn sóng này, ông cho biết một số dự án giá bình dân đã được giới thiệu vào dịp cuối năm 2024, như tại huyện Bình Chánh (TP.HCM), Bình Dương và Đồng Nai.

Bên cạnh đó, ông nhìn nhận quỹ đất phát triển nhà ở cũng sẽ sớm được bổ sung khi TP.HCM công bố kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD (mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) và đấu giá 22 khu đất xung quanh các nhà ga metro.

Nguồn cung nhà ở TP.HCM sẽ cải thiện khi TP bổ sung quỹ đất phát triển thông qua kế hoạch xây dựng 11 khu đô thị TOD và đấu giá 22 khu đất quanh các nhà ga metro. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tương tự, các chuyên gia tại Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng trong dài hạn, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Chính phủ cần tiếp tục cải thiện hạ tầng kết nối, nhân rộng mô hình TOD - phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng.

Đơn vị này khẳng định nếu các khu dân cư, thương mại và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe bus nhanh, hạ tầng kết nối được cải thiện, người dân có thể đi làm, tiếp cận các tiện ích từ khoảng cách rất xa trong thời gian rất ngắn với chất lượng cuộc sống được nâng cao.

"Người mua nhà chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án có mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà theo đó sẽ được điều chỉnh về mức 'cân bằng' của cán cân cung - cầu thực", các chuyên gia tại VARS bổ sung.