Nguồn cung căn hộ Hà Nội ngày càng xa trung tâm

Nguồn cung bất động Hà Nội dự báo tiếp tục tăng trưởng. Ảnh: Thế Bằng.

Báo cáo thị trường của CBRE cho biết năm 2025, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục dồi dào, ước đạt 31.000 căn mở bán, cao hơn so với mức 30.900 căn của năm 2024.

Nguồn cung mở rộng ra Đan Phượng, Long Biên

Theo CBRE, tương tự năm 2024, nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp (60-120 triệu đồng/m2). Dự kiến lượng căn hộ hạng sang (120-300 triệu đồng/m2) sẽ tiếp tục tăng trưởng so với năm 2024.

Ngoài các khu vực trọng điểm như Đông Anh, Gia Lâm, nguồn cung năm nay dự kiến mở rộng ra các khu vực ít sôi động trong những năm qua như Đan Phượng, Hoàng Mai, Long Biên.

"Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng giá bán sơ cấp ổn định, dự kiến tăng trung bình 6-8% mỗi năm", các chuyên gia tại đây dự báo.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá sự phát triển về hạ tầng giao thông đang thúc đẩy các thị trường xa trung tâm Thủ đô.

Thực tế sự mở rộng của thị trường chung cư, nhà phố liên tục diễn ra trong những năm qua. Giai đoạn 2019-2020, các đại dự án của Vinhomes tại 2 quận, huyện xa trung tâm là Nam Từ Liêm và Gia Lâm được đầu tư, đóng góp phần lớn vào nguồn cung căn hộ, nhà thấp tầng cho thị trường Thủ đô giai đoạn khan hiếm dự án mới. Bên cạnh đó, số ít dự án ở các quận Hoàng Mai hay Hà Đông cũng tạo ra hàng nghìn căn hộ với giá bán vừa túi tiền.

Đến giai đoạn 2023- 2024, huyện Đông Anh đón thêm hàng nghìn sản phẩm từ đại đô thị của Vinhomes. Huyện Gia Lâm vẫn có thêm nhiều dự án mới mở bán. Huyện Thạch Thất có dự án gần 400 căn hộ được tung ra thị trường. Chưa kể nhà phố, căn hộ tại tỉnh Hưng Yên vẫn tiếp tục bổ sung các sản phẩm mới vào giỏ hàng....

Việc phát triển các dự án xa trung tâm, theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, đang giúp Hà Nội có thêm nguồn cung mới trong bối cảnh khan hiếm quỹ đất nội thành. Việc các dự án mới ở ngoại thành được phát triển cũng giúp người dân dễ tiếp cận với chung cư vừa túi tiền.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra các khu vực ngoại thành, xa trung tâm là tất yếu trong quá trình phát triển đô thị.

Các dự án chung cư mới tại Thủ đô ngày càng mở rộng xa trung tâm. Ảnh: Thế Bằng.

Theo vị chuyên gia, giá nhà nội đô tăng qua từng năm, mỗi năm thiết lập một mặt bằng mới, vốn là câu chuyện không mới, "từ trước đến nay vẫn vậy". Với lao động phổ thông, việc tiếp cận nhà ở tại nội thành sẽ ngày một khó, buộc phải tìm kiếm cơ hội tại các vùng xa trung tâm hơn nhưng có kết nối tốt với vùng lõi thành phố.

Với sự gia tăng của nguồn cung cùng chính sách quản lý thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng bất động sản 2025 được được kỳ vọng phát triển ổn định và bền vững hơn, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà.

"Năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở, với nguồn cung phong phú và chất lượng sản phẩm được nâng cao hơn thúc đẩy bởi sự cạnh tranh gia tăng từ các chủ đầu tư", bà Dung nói.

Giá nhà tại Hà Nội đang ở đâu?

Báo cáo của CBRE cho thấy hết năm 2024, giá bình quân chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 36% so với năm 2023. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm gần đây tại thị trường Thủ đô.

Dù giá neo cao, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới vẫn đạt trên 70%. Lượng hàng tồn kho căn hộ có xu hướng giảm qua từng năm, hiện còn khoảng 3.000 sản phẩm, thấp hơn nhiều so với mức hơn 8.500 căn của TP.HCM.

Còn tại thị trường thứ cấp (căn hộ đã qua sử dụng), mặt bằng giá bán trung bình đạt 48 triệu đồng/m2, chính thức vượt TP.HCM (48 triệu đồng/m2).

Giai đoạn cuối năm 2024, các căn hộ cũ duy trì đà tăng ổn định so với thời điểm đầu năm. Tuy nhiên so với cuối năm 2023, giá bán thứ cấp đã tăng hơn 26%, cũng là mức tăng cao nhất từ trước đến nay.

Báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng chỉ ra trong năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh về giá bán. Ngoài phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư trở thành loại hình đầu tư với tỷ suất lợi nhuận cao hàng đầu thị trường, trung bình trên 30%/năm.

Đến quý cuối năm, giao dịch căn hộ bắt đầu chậm lại, giá bán cũng đi ngang song vẫn tiếp tục neo ở mức cao.

Cũng theo đơn vị này, từ quý I/2024 trở về trước, tỷ trọng giao dịch giữa chung cư và thổ cư tại Hà Nội khoảng 40/60. Tuy nhiên, từ quý II/2024 với sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản phẩm căn hộ, cán cân này đã đổi chiều khi giao dịch chung cư vượt nhà phố thổ cư.