 |
|
Giá nhà tại TP. HCM cao bất thường, đáng chú ý nhà ở phân khúc bình dân không xuất hiện trong quý III, nguy cơ người nghèo không có nhà ở |
Quý III/2020, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu hồi phục. Điều đáng chú ý nhất là bất chấp dịch Covid-19, nhà ở tại TP. HCM tăng cao “bất thường”. Sự “bất thường” này đến từ một số nguyên nhân chủ yếu.
Dấu hiệu bong bóng?
Theo khảo sát và đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, quý III/2020, trong cơ cấu nguồn cung mới, căn hộ trung cấp chiếm 37,5%, cao cấp chiếm 62,5%, kể từ quý I/2020 đến nay loại hình căn hộ có mức giá bình dân tiếp tục không còn xuất hiện trên thị trường. So với cùng kỳ năm 2018 và 2019, lượng cung mới và lượng giao dịch căn hộ chung cư tại TP. HCM quý III/2020 có sự sụt giảm so với cùng kỳ năm 2018 và 2019.
Đặc biệt, giá bán căn hộ TP. HCM quý III/2020 tăng mạnh từ 10-15% so với quý II/2020. Trong thời gian từ 2018 đến nay giá ở nhà ở TP. HCM tăng 30%, so với năm 2019 tăng 15%.
Một số dự án chủ đầu tư khi ra hàng lần đầu vào năm 2019 xác định giá 20 triệu đồng/m2, nay giá cũng đã dao động tăng lên từ 37-40 triệu đồng.
Trước đó, theo công ty JLL, việc Chính phủ đã đồng ý chủ trương thành lập Thành phố Thủ Đức, qua đó đẩy mạnh tâm lý đầu tư ở những quận này. Tuy nhiên, tâm lý thận trọng với tình hình dịch Covid-19 vẫn tiếp diễn ở các khu vực khác của thành phố khi tiến độ bán hàng dường như đã chậm hơn. Xu hướng không mua nhà trong tháng Ngâu cũng phần nào tác động đến lượng bán.
Mặc dù vậy, JLL ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.423 USD/m2 trong quý III/2020, tăng 17,2% theo năm.
Cũng theo JLL, liên quan đến dự án liền thổ, kể từ khi các vấn đề pháp lý bắt đầu xuất hiện vào cuối năm 2018, đây là quý đầu tiên thị trường đánh dấu hơn 1.000 căn nhà liền thổ được tung ra trong một quý. Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án đang tạm dừng do chậm trễ trong quá trình phê duyệt.
Trên toàn thị trường, những dự án có mức giá dưới 450.000 USD/căn tiếp tục được cả người mua để ở và những nhà đầu tư dài hạn săn đón do mức giá này phù hợp với nhiều người.
“Giá sơ cấp tiếp tục tăng lên 5.337 USD /m2, tăng gần 15% so với cùng kỳ năm ngoái và 3% so với quý trước. Sự gia tăng chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới với giá cao hơn trung bình cũng như sự tự tin của các chủ đầu tư của các dự án tích hợp quy mô lớn”, báo cáo của JLL cho hay.
Nguy cơ người nghèo không có nhà
Lý giải về việc các nguồn cung mới ra hàng ít, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, tại TP. HCM gần 2 năm không có dự án mới nào được chấp thuận chủ trương mới từ đầu. Các dự án đô thị và nhà ở tại một số khu vực đã được phê duyệt chủ trương từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu, và khi phát triển phải đủ điều kiện để được kinh doanh mới được bán hàng.
Tuy nhiên, áp lực từ lực nguồn cầu và thu hồi vốn nên các chủ đầu tư phải lách luật bán sản phẩm trước bằng các hình thức đặt cọc giữ chỗ, ký quỹ ngân hàng… Mặc dù, tỷ lệ hấp thụ cao nhưng phần lớn đã được giao dịch từ trước, đến khi đủ điều kiện ra hàng thì dự án đó được chủ đầu tư công bố chính thức ra thị trường. Từ những vấn đề trên có thể thấy tỷ lệ hấp thụ tốt và hàng tồn ít.
“Mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kỳ cao nhưng phần lớn các sản phẩm này đã được hấp thụ từ trước, sản phẩm thực tế còn bán trên thị trường rất ít”, ông Đính nói.
Liên quan đến giá bán tăng cao, ông Đính đánh giá, do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại TP. HCM tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Đáng lưu ý, tại TP. HCM lượng hàng chung cư hiếm, chỉ còn lại các dự án dắt tiền từ 70-80 triệu đồng/m2, sản phẩm phân khúc nhà ở bình dân không còn căn hộ nào.
Bên cạnh đó, cũng do khan hiếm nguồn hàng dự án nên nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô, điều này đã tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… Giá dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2, tăng từ 10 - 15% so với cùng kỳ.
“Việc giá giá nhà tăng quá cao điều này cực kỳ nguy hiểm, ảnh hưởng đến thị trường BĐS ở TP. HCM, đã tạo nên cơn sốt cho thị trường BĐS”, vị Phó Chủ tịch Hội nhấn mạnh.
Trước vấn đề nhà ở bình dân không xuất hiện trong quý III, ông Đính nhìn nhận, nếu theo xu hướng này, nửa năm nữa sẽ không còn nhà ở phân khúc trung cấp, không còn nhà ở cho người nghèo, chỉ còn nhà ở cho người giàu.
Ông Đính lo ngại, vì khan hiếm nguồn cung, nhà ở đang bị đẩy lên mặt bằng giá mới, nhiều dự án mới ra hàng thiết lập mặt bằng giá mới. Hiện ở thành phố có 10 dự án dang giao dịch, giá thấp nhất 41 triệu đồng/m2, có dự án ở quận 9 xa trung tâm bắt đầu chào bán thiết lập luôn 50 triệu đồng/m2.
“Chúng tôi cho rằng đang định hình giá mới ở TP. HCM, điều này đặc biệt nguy hiểm cho người khó khăn về nhà ở, nếu nguồn hàng tiếp tục khan hiếm, thị trường này sẽ rơi vào bong bóng, giá ảo”, ông Đính khẳng định.
Hải Sơn
