Những tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ tại TP HCM bắt đầu hạ nhiệt khi một số chủ nhà buộc phải giảm giá để tìm người mua trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng. Trên nhiều nhóm mua bán bất động sản, không ít căn hộ được điều chỉnh giảm giá, cắt lỗ, thậm chí có trường hợp khách đã đặt cọc nhưng sau đó hủy giao dịch.
Căn hộ, nhà phố đều giảm
Tại dự án căn hộ The Sun Avenue (phường Bình Trưng, TP HCM), giá bán hiện giảm khoảng 1%-2% so với cuối năm 2025. Một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 72 m² đang được rao bán hơn 7 tỉ đồng (gần 100 triệu đồng/m²). So với cùng kỳ năm 2025, mức giá này vẫn tăng hơn 40% nhưng đã giảm nhẹ so với trước Tết.
Anh Tâm, một môi giới tại phường Thạnh Mỹ Tây, cho biết một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 118 m² trong khu đô thị cao cấp trên địa bàn phường ban đầu được chủ nhà rao bán 16,7 tỉ đồng, sau đó giảm xuống 15,5 tỉ đồng do cần tiền gấp. Hiện có người trả 14,9 tỉ đồng và chủ nhà đang cân nhắc chốt bán.
Nhiều người mua nhà thời gian qua chủ yếu để đầu tư thay vì đáp ứng nhu cầu ở thực .Ảnh: HOÀNG TRIỀU
Ở xa hơn, tại một khu đô thị ở phường Long Bình, nhiều căn hộ hiện được rao bán thấp hơn trước Tết Nguyên đán khoảng 2%-3%. Giá bán trung bình dao động từ 55 - 75 triệu đồng/m², tùy khu vực. Chẳng hạn, một căn 3 phòng ngủ diện tích gần 100 m² đang được rao khoảng 6,6 tỉ đồng, thấp hơn 100-200 triệu đồng so với thời điểm trước Tết.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra ở phân khúc căn hộ giá vừa. Ông Hoàng Hải, đang rao bán một căn hộ tại phường Dĩ An (TP HCM), cho biết từng có khách chuẩn bị đặt cọc mua với giá 1,9 tỉ đồng nhưng sau đó lại hủy do lo ngại lãi suất vay tăng. "Tôi mua căn hộ cách đây 3 năm, giá chỉ tăng khoảng 15%, không bằng chi phí lãi vay ngân hàng. Nay muốn bán cũng khó vì người mua phần lớn phải vay vốn" - ông Hải nói.
Hiện giá căn hộ tại một số dự án khu Nam TP HCM vẫn ở mức 85-90 triệu đồng/m², song thanh khoản thị trường đang chậm lại so với giai đoạn sôi động trước đây.
Không chỉ căn hộ, nhà phố riêng lẻ tại khu vực trung tâm TP HCM cũng có xu hướng giảm giá khi nhiều chủ nhà cần bán gấp. Theo các môi giới, giá nhiều căn đã giảm khoảng 500 triệu đồng đến 1 tỉ đồng, tương đương 5%-10% so với mức đỉnh vào hồi cuối năm 2025.
Một môi giới cho biết có một căn nhà trong hẻm thuộc phường Đức Nhuận, diện tích 38 m², tổng diện tích sử dụng hơn 150 m², vừa được giảm giá còn hơn 9,5 tỉ đồng, thay vì 10,5 tỉ đồng như trước đó. Những tuyến đường khác trên địa bàn phường như Phan Xích Long, Thích Quảng Đức cũng đang có nhiều căn nhà hẻm ô tô giảm giá nhưng chưa tìm được người mua. "Giá giảm nhưng thanh khoản chững lại từ sau Tết. Nhiều khách từng rất quan tâm nay đã tạm dừng kế hoạch mua nhà khi lãi suất tăng" - anh Sang, môi giới bất động sản tại TP HCM cho biết.
Khó giảm sâu
Giám đốc kinh doanh một công ty bất động sản tại TP HCM cho biết cuối năm 2025, nhiều chủ đầu tư đã đẩy mạnh marketing và truyền thông bán hàng vì kỳ vọng thị trường phục hồi. Tuy nhiên, sau đó lãi suất có xu hướng tăng, cùng với các chính sách tín dụng thận trọng hơn khiến thị trường chững lại. Một số doanh nghiệp cũng bắt đầu lo ngại khi dòng tiền bán hàng chậm hơn dự kiến.
Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Land, còn cho biết hiện tại, một số dự án ở khu Nam TP HCM đã xuất hiện tình trạng khách hàng "hủy kèo" sau khi đặt chỗ. Tỉ lệ hủy có nơi lên tới 20%-30%. Nhiều người mua trước đó dự tính vay ngân hàng để thanh toán theo tiến độ nhưng khi lãi suất tăng, họ trở nên thận trọng hơn. "Khi một số khách rút lui, tâm lý đám đông cũng khiến nhiều người khác chần chừ xuống tiền" - ông nói.
Theo ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, năm 2025, nhiều người đặt kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi khi hàng loạt dự án được tung ra. Tuy nhiên, sức cầu thực tế khá yếu, phần lớn người mua là nhà đầu tư. Trong khi đó, giá nhà tại TP HCM liên tục leo thang, vượt quá khả năng của nhiều người mua ở thực. Do đó, khi lãi suất tăng và dòng vốn bị siết, nhiều nhà đầu tư bắt đầu thận trọng. Thậm chí, một số chấp nhận bán nhanh, bán lỗ để bảo đảm an toàn tài chính. "Xu hướng thị trường trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến lãi suất ngân hàng" - ông nói.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhìn nhận trong giai đoạn hiện nay, giới đầu tư bất động sản đều khá thận trọng. Phần lớn đều không còn mặn mà với việc mua tích lũy hoặc đầu tư các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, ngoại trừ những người có nhu cầu mua nhà để ở ngay. Ngay cả các khu vực ven TP HCM cũng đang chững lại khi lượng khách xuống tiền mới giảm đáng kể. "Nhà đầu tư lo ngại lãi vay sẽ ăn mòn lợi nhuận, thậm chí có thể bị âm nếu thanh khoản chậm, dòng tiền bị kẹt lâu. Thị trường bất động sản thường có xu hướng tỉ lệ nghịch với lãi suất, vì vậy nếu lãi suất chưa giảm thì áp lực còn kéo dài" - ông nói.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng ngoài yếu tố lãi suất, các quy định pháp lý mới cũng khiến thị trường trở nên thận trọng hơn. "Các luật liên quan như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chặt chẽ hơn về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, khiến chủ đầu tư khó huy động vốn hơn. Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường cũng được dự báo sẽ khiến giá bất động sản khó giảm sâu để thu hút người mua" - chủ doanh nghiệp này nói.
Bước vào giai đoạn "thanh lọc"
Trong báo cáo mới phát hành ngày 9-3, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh buộc thị trường bước vào một giai đoạn "thanh lọc tự nhiên", nơi những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro.
Theo VARS, mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn cũng dự báo tạo áp lực đồng thời lên doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực.
Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.
