Quỹ đất có làm nên tiềm năng thực chất cho cổ phiếu DIG?

Còn nhớ, tại thời điểm 28/11/2017, trước sức ép thoái vốn tại các tổng công ty đã khiến Bộ Xây dựng thoái toàn bộ vốn cổ phần của mình tại DIC Corp, tương ứng 49,5%. Phiên đấu giá cổ phần này đã hấp dẫn được nhiều quỹ nội và ngoại đăng ký mua vào.

Tuy nhiên, sau khi "sóng" thoái vốn qua đi, cổ phiếu DIG giao dịch khá trầm lắng. Cho đến gần đây, cổ phiếu DIG bất ngờ tăng mạnh hơn 14,5% từ mức giá 12.700 đồng/cp lên 14.550 đồng/cp chỉ trong một tháng, thanh khoản duy trì ở mức cao.

Quỹ đất tạo tiềm năng

Trong một báo cáo trước đây của Công ty chứng khoán Yuanta Việt Nam, cổ phiếu DIG có nhiều tiềm năng trong dài hạn nhờ doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại Vũng Tàu (DIC Corp là một trong hai doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất tại Vũng Tàu), cùng với các quỹ đất khác tại Vĩnh Phúc, Hà Nam, Đồng Nai.

Về kết quả kinh doanh, DIC Corp vừa công bố báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất bán niên soát xét với doanh thu thuần giảm nhẹ 1% so với báo cáo tự lập đạt gần 890 tỷ đồng do loại trừ doanh thu giữa các công ty con.Nếu áp dụng phương pháp giá trị tài sản ròng (RNAV) dựa trên các dự án tương tự tại khu vực để định giá cổ phiếu, DIG sẽ có giá là 95.000 đồng/cp, hơn 6,5 lần giá thị trường hiện nay. 

Trong đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 588 tỷ đồng, tăng 50%. Mặc dù giá vốn hàng bán tăng nhẹ sau xoát xét khiến lãi gộp của DIC Corp đi lùi 9% về mức gần 198 tỷ đồng, nhưng mức lãi này vẫn cao hơn 38% so với cùng kỳ; biên lãi gộp ghi nhận 22% (cùng kỳ là 20%).

Sau khi trừ đi các chi phí, lợi nhuận sau thuế của DIC Corp trong nửa đầu năm 2020 tăng gần 30% so với cùng kỳ và hơn 79% so với báo cáo tự lập.

Trước đó, tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2020, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thiện Tuấn cho biết, dự kiến doanh thu hợp nhất DIC Corp đạt 3.500 tỷ đồng, tăng 67% so với năm 2019; lợi nhuận hợp nhất đạt 850 tỷ đồng, tăng 53,6%.

Ngoài ra, HĐQT DIC Corp cũng đã thống nhất phương án tiến hành khai thác tối đa các quỹ đất đủ điều kiện khai thác trong năm 2020 (hợp tác đầu tư, chuyển nhượng dự án cấp 2) để tạo ra nguồn tài chính vững mạnh, làm tiền đề triển khai nhiều dự án trọng điểm tại nhiều địa phương trên cả nước.

Theo ông Tuấn, ngoài nguồn thu dự kiến trên 5.000 tỷ đồng từ việc kinh doanh các dự án bất động sản, DIC Corp quyết định sẽ dành khoảng 100ha trong tổng quỹ đất mà công ty sở hữu để hợp tác và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư cấp 2, kỳ vọng mang về nguồn thu khoảng hơn 6.000 tỷ đồng trong năm nay.

Nhưng cũng là rủi ro

Dù sở hữu quỹ đất lớn và cũng được đánh giá là tiềm năng nhưng trên thị trường chứng khoán, "ù lì, nặng mông, giảm dần đều, đậm phong cách nhà nước" là những cụm từ mà các nhà đầu tư nhìn nhận về cổ phiếu DIG trên con đường thăng hoa rồi lại lao dốc kể từ khi Bộ Xây dựng thoái vốn.

Thực tế cho thấy, tiềm năng của DIC Corp chỉ dừng lại ở quỹ đất, bởi các dự án của công ty đều được triển khai khá chậm, kéo dài qua nhiều năm. Có thể kể đến như dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu đang gây xôn xao giới tài chính trong thời gian gần đây với kế hoạch hợp tác cùng Him Lam.

Dự án này có diện tích 90,5ha và nguồn vốn dự kiến cho giai đoạn 2020 - 2026 là 10.000 tỷ đồng. Thời gian thực hiện 12 năm từ năm 2015 đến hết năm 2026. Tuy nhiên, dự án triển khai gặp nhiều khó khăn đến từ thủ tục kiểm đếm, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng như việc bố trí nguồn vốn.

Trong khi đó, DIC Corp đang bị hụt khoảng 3.345 tỷ đồng cho việc giải ngân các dự án và chi phí khác. Tại kế hoạch đề xuất hợp tác với Him Lam, dự kiến trước ngày 30/10, hai bên sẽ thành lập một công ty TNHH 2 thành viên có vốn điều lệ 700 tỷ đồng, trong đó DIC Corp góp 65% vốn, công ty con do Him Lam chỉ định góp 35%.

Sau khi bắt đầu triển khai đầu tư xây dựng dự án, vốn điều lệ dự kiến tăng thêm 1.000 tỷ đồng lên 1.700 tỷ đồng. Tuy nhiên, kế hoạch này đã bị các cổ đông của DIC Corp phủ quyết.

Cùng với đó, việc giá đền bù giải phóng mặt bằng ngày một tăng, luật đất đai thay đổi khiến thủ tục triển khai đã chậm càng thêm chậm. Đặc biệt, phong cách đầu tư của DIC Corp khá dàn trải khi mỗi công ty con lại chịu trách nhiệm đầu tư một dự án khác nhau nên để đánh giá được tiềm năng thực tế của công ty mẹ cần bóc tách cụ thể từng doanh nghiệp con, dự án.

Ngoài ra, về dài hạn, hoạt động kinh doanh của DIC Corp phụ thuộc rất nhiều vào triển vọng kinh tế vĩ mô và diễn biến thị trường bất động sản, nhưng thị trường này đã qua giai đoạn tăng trưởng nóng, xu hướng thanh khoản chậm trong vài năm tới đang dần hiện hữu. Do đó, đây là rủi ro mà công ty có thể đối mặt nếu tiếp tục đẩy mạnh đầu tư như dự kiến.

Tuy nhiên, thị trường chứng khoán là nơi "mua của người chán, bán cho người cần". Với góc nhìn tích cực hơn, có ý kiến cho rằng DIC Corp có khối "tài sản ngầm" lớn là cổ tức chi trả hàng năm đều đặn, tỷ suất cổ tức trung bình khoảng 8,3%/năm - cao hơn so với lãi suất gửi tiết kiệm; có thời điểm rõ ràng cho việc hiện thực hóa tiềm năng quỹ đất thành lợi nhuận. Thế nhưng, góc nhìn này chỉ phù hợp cho các nhà đầu tư dài hạn, không sử dụng margin.

Linh Đan