Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 50 quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11-12-2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định có hiệu lực từ 31-1-2026.
Chính phủ ban hành quy định tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở (Ảnh minh hoạ)
Nghị định số 50 đã quy định về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại Điều 10 Nghị quyết số 254.
Cụ thể, việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 1 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.
Lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 1 thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại nghị định này.
Theo Nghị định 50, trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết số 254 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.
Số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại. Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất ở, tiền sử dụng đất nông nghiệp là giá đất trên bảng giá đất theo quy định của Chính phủ, tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước cho thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 1 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này.
Theo Nghị quyết số 254 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 1-1, so với quy định thời gian qua, người dân sẽ phải nộp số tiền ít hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Cụ thể, Điều 10 của Nghị quyết đã quy định mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp chuyển sang đất ở. Nếu chuyển trong phạm vi hạn mức, người sử dụng đất phải nộp 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức áp dụng mức 50% tiền chênh lệch; còn diện tích vượt quá một lần hạn mức thì áp dụng mức 100% mức chênh lệch.
Như vậy, nếu chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở theo quy định ở từng địa phương, thì tiền sử dụng đất người dân phải đóng là 30% phần chênh lệch giữa giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, thay vì 100% như thời gian qua.
Ví dụ, một hộ dân muốn chuyển 200 m2 đất sang đất ở từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, mà hạn mức giao đất ở tại địa phương người đó sinh sống là 100 m2, thì 100 m2 đầu tiên có mức tiền sử dụng đất là 30%, 100 m2 còn lại là 50%.
Trước đó, từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Bên cạnh đó, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương lại tăng cao, khiến tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp tăng đột biến, có trường hợp cao gấp nhiều lần so với trước đây. Việc này khiến một số hộ dân phải nộp tiền chênh lệch lên tới hàng tỉ đồng.
