Thị trường bất động sản Mỹ nhen nhóm cuộc khủng hoảng mới

Thị trường bất động sản thương mại tại Mỹ có giá trị lên tới 20 nghìn tỷ USD. Ảnh: Bloomberg.

Theo CNN, từ Dallas, Minneapolis cho đến New York và Los Angeles, các văn phòng tại Mỹ đa phần bị bỏ trống hoặc ít được sử dụng. Tuy nhiên, hình ảnh những bàn làm việc sạch sẽ hoặc các căn phòng yên tĩnh không chỉ còn là vấn đề của lãnh đạo công ty.

Các nhà đầu tư và cơ quan quản lý đều đồng ý kiến cho rằng tỷ lệ trống tại các văn phòng ở Mỹ đang là hồi chuông báo động cho đà suy thoái của thị trường bất động sản thương mại trị giá 20.000 tỷ USD.

Những đơn vị cho vay trong ngành đang phải vật lộn với tình trạng bất ổn do lãi suất tăng cao. Bên cạnh đó, giá trị của các tòa nhà văn phòng đang sụt giảm. Điều đó có thể làm tăng thêm nỗi lo cho các ngân hàng về một phản ứng dây chuyền tiêu cực.

Giai đoạn thị trường lao dốc

Bất động sản thương mại, bao gồm văn phòng, khu chung cư, nhà kho và trung tâm thương mại đã chịu nhiều áp lực trong những tháng gần đây. Theo Green Street, giá bất động sản thương mại tại Mỹ trong tháng 3 đã giảm 15% so với mức đỉnh gần đây.

Giá bất động sản thương mại liên tục sụt giảm, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng. Ảnh: Bloomberg.

Ngoài ra, việc lãi suất ở mức cao khiến bên mua cũng đối diện nhiều sức ép do việc mua các tòa nhà thương mại thường được tài trợ bằng các khoản vay lớn.

Xu hướng làm việc tại nhà đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản văn phòng. Theo Kastle, hiện tỷ lệ lấp đầy trung bình của các văn phòng tại Mỹ vẫn chưa bằng một nửa so với mức đạt được trong tháng 3/2020.

Ông Rich Hill, người đứng đầu bộ phận chiến lược tại Cohen & Steers, cho biết giá bất động sản thương mại tại Mỹ có thể giảm khoảng 20-25% trong năm nay. Đối với các văn phòng, mức giảm có thể còn cao hơn, lên tới 30%.

The ông Matt Anderson, Giám đốc điều hành tại Trepp, cho biết bản thân đang lo lắng hơn bao giờ hết. Tỷ lệ các khoản thế chấp văn phòng thương mại mà người đi vay chậm thanh toán đang tăng lên.

Các vụ vỡ nợ nghiêm trọng cũng đang dần nhiều hơn. Đáng chú ý, trong đầu năm nay, chủ của 7 tòa nhà văn phòng ở San Francisco, New York, Boston và Jersey, đã vỡ nợ gần 2 tỷ USD.

Thị trường Mỹ dường như sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Tuy nhiên, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) và Ngân hàng Anh (BoE) gần đây cũng đã cảnh báo về những rủi ro gắn liền với bất động sản thương mại khi triển vọng giá cả xấu đi.

Nguy cơ về một vòng lặp sụp đổ

Theo Trepp, Signature Bank có danh mục cho vay bất động sản thương mại lớn thứ 10 tại Mỹ vào đầu năm nay. Trong khi đó, First Republic xếp ở vị trí thứ 9.

Đà tăng giá bất động sản thương mại trong thập kỷ qua đã cung cấp cho các nhà phát triển và các ngân hàng cho vay một cơ sở để tự tin về sự an toàn của doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều đó đã không còn đúng vào thời điểm hiện tại.

Sự sụp đổ của SVB đã kéo theo sự phá sản của các ngân hàng khác. Ảnh: Bloomberg.

Theo Trepp, khoản vay lên tới 270 tỷ USD đối với bất động sản thương mại do các ngân hàng nắm giữ sẽ đáo hạn vào năm 2023. Trong đó có khoảng 80 tỷ USD đến từ bất động sản văn phòng.

Không chỉ vậy, Bloomberg cũng từng đưa tin rằng các khoản nợ có tổng giá trị lên tới 1,5 nghìn tỷ USD của bất động sản thương mại Mỹ sẽ đáo hạn vào năm 2025.

Việc giá của loại hình bất động sản trên giảm mạnh sẽ khiến việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn đối với các chủ sở hữu tài sản. Một số chủ tòa nhà văn phòng cũ hơn đã quyết định bán lại dự án.

Đây là lựa chọn mà các ngân hàng ưu tiên hơn, thay vì việc khởi động các quy trình tịch thu tài sản đắt đỏ và kéo dài. Tuy nhiên, điều này sẽ trở nên khó khăn khi bất động sản thương mại ngày càng mất giá.

Theo ông Neil Shearing, nhà kinh tế trưởng tại Capital Economics, kết quả tồi tệ nhất là một “vòng lặp” sẽ hình thành. Những nghi vấn về tiềm lực của các ngân hàng với mức độ rủi ro lớn đối với các khoản cho vay bất động sản thương mại sẽ khiến khách hàng liên tục rút tiền gửi.

Đây chưa phải là vấn đề mang tính hệ thống đối với toàn ngành ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận những lo ngại về một sự sụp đổ mang tính dây chuyền

Ông Eswar Prasad, giáo sư kinh tế tại ĐH Cornell

Vị chuyên gia nhận định điều đó sẽ tạo áp lực lên những đơn vị cho vay và khiến họ đốc thúc yêu cầu thanh toán khoản nợ. Điều đó sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng suy yếu đối với ngành bất động sản thương mại và gây tổn hại thêm cho tình hình tài chính của các ngân hàng. Kịch bản đó sẽ lặp lại như một “vòng luẩn quẩn”.

“Đây chưa phải là vấn đề mang tính hệ thống đối với toàn ngành ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận những lo ngại về một sự sụp đổ mang tính dây chuyền”, ông Eswar Prasad, giáo sư kinh tế tại ĐH Cornell, cho biết.

Trong trường hợp xấu nhất, mối quan ngại xoay quanh các ngân hàng cho vay bất động sản thương mại có thể tăng vọt. Tâm lý này sẽ khiến khách hàng rút tiền gửi ồ ạt. Đây cũng chính là tình trạng mà SVB gặp phải trước khi phá sản.

Khi được hỏi về các vấn đề tiêu cực có thể được gây ra bởi bất động sản thương mại, Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) Jerome Powell cho biết các ngân hàng vẫn “mạnh mẽ” và “mau chóng phục hồi”.

Trái ngược với nhận định lạc quan trên, ông Jamie Dimon, Giám đốc điều hành JPMorgan Chase, lại không thể chắc chắn liệu Mỹ sẽ có thêm ngân hàng phá sản trong năm nay hay không. Tuy nhiên, ông cho rằng tình hình hiện tại rất khác so với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.