TOD kích hoạt nguồn thu từ đất đô thị

Sáng 27-3, Trường Đại học Kiến trúc TPHCM tổ chức hội thảo quốc tế với chủ đề "TOD với phát triển đường sắt đô thị (metro)", thu hút đông đảo chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp trong lĩnh vực quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng đô thị.

Sự kiện nằm trong chuỗi hoạt động kỷ niệm 50 năm xây dựng và phát triển của nhà trường, đồng thời nối tiếp không gian triển lãm "UAH chuyển động cùng TOD - TPHCM" khai mạc trước đó một ngày, giới thiệu các nghiên cứu, đồ án và giải pháp phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.

PGS-TS-KTS Phạm Trọng Thuật, Hiệu trưởng Trưởng Đại học Kiến trúc TPHCM phát biểu khai mạc

Phát biểu khai mạc, PGS-TS-KTS Phạm Trọng Thuật, Hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc TPHCM, cho rằng nếu triển lãm là nơi phác họa ý tưởng TOD thì hội thảo là dịp làm rõ cách đưa vào thực tiễn. Trong bối cảnh TPHCM định hướng phát triển dựa trên giao thông công cộng, vấn đề không còn là "có làm TOD hay không" mà là triển khai thế nào cho hiệu quả.

Theo ông, TOD đòi hỏi sự phối hợp liên ngành, từ quy hoạch, kiến trúc đến giao thông và kinh tế đô thị; đồng thời các cơ sở đào tạo cần tham gia sâu hơn vào thực tiễn, đóng vai trò kết nối các bên.

Tại hội thảo, ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TPHCM, cho biết thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 6 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 187 km vào năm 2030 và 355 km vào năm 2035. TOD được xem là chìa khóa để khai thác quỹ đất quanh nhà ga, tạo nguồn lực tái đầu tư hạ tầng.

Ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM

Ở góc độ quản lý, ông Vũ Anh Tú, Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch – Kiến trúc (Bộ Xây dựng), nhận định TOD cần được nhìn như công cụ phát triển tổng hợp, gắn kết quy hoạch không gian, giao thông và khai thác đất đai. Dù định hướng đã rõ, điểm nghẽn hiện nay nằm ở cơ chế triển khai, cần được tháo gỡ thông qua các giải pháp về chính sách, tài chính và mô hình hợp tác công – tư.

Trình bày tham luận "Quản lý nhà nước về nhà ở và bất động sản trong TOD", TS Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhấn mạnh yêu cầu nâng cao chất lượng quy hoạch với tư duy dài hạn, triển khai đồng bộ phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đặc biệt tại khu trung tâm và khu vực quanh các nhà ga metro.

TS Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Theo bà Hạnh, quy hoạch cần tích hợp đa ngành, kết nối chặt chẽ giữa đất đai, tài chính đô thị, giao thông, nhà ở và hạ tầng kỹ thuật; đồng thời kết hợp chỉnh trang đô thị với phát triển mới, đẩy mạnh hợp tác công - tư (PPP). Bộ Xây dựng cũng định hướng ưu tiên phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ, đẩy nhanh các dự án trọng điểm như vành đai, cao tốc, đường sắt và nâng cấp sân bay Tân Sơn Nhất.

Về cơ chế, các chính sách đặc thù như Nghị quyết 98/2023/QH15 và Nghị quyết 260/2025/QH15 cho phép TPHCM điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, khai thác quỹ đất TOD và giữ lại nguồn thu để tái đầu tư hạ tầng. Cùng với đó, Luật Đường sắt 2025 tạo khung pháp lý quan trọng, cho phép tích hợp phát triển đô thị với đầu tư đường sắt.

Từ thực tiễn, Bộ Xây dựng kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai, quy hoạch, nhà ở; bổ sung cơ chế tính giá trị đất tăng thêm và hoàn thiện quy hoạch khu vực TOD. Đồng thời, cần phát triển nhà ở thương mại trong lõi TOD đi đôi với bố trí nhà ở xã hội tại các khu vực chuyển tiếp.

Cũng tại hội thảo, TS-KTS Phạm Trần Hải cho rằng việc triển khai TOD tại TPHCM đang đặt ra nhiều bài toán như xác định hệ số sử dụng đất (FAR), tính giá trị đất gia tăng và phân chia lợi ích giữa các bên. Theo ông, trong tương lai thành phố có thể phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô lớn, tạo nền tảng cho không gian đô thị đa cực.

Để hiện thực hóa, TPHCM cần quy hoạch TOD ở nhiều cấp độ, bảo đảm tính đồng bộ và tầm nhìn dài hạn; đồng thời thúc đẩy hợp tác công - tư, khai thác hiệu quả không gian và nguồn lực đất đai. Một đề xuất đáng chú ý là nghiên cứu mô hình tập đoàn đường sắt đô thị nhằm tích hợp đầu tư, vận hành và khai thác bất động sản theo TOD.