Bất động sản Trung Quốc đã qua đáy?

Theo cuộc khảo sát mới đây của Reuters, tốc độ giảm giá nhà ở tại Trung Quốc được dự báo chậm lại trong năm nay và năm sau, thị trường địa ốc sẽ ổn định vào năm 2026. Như vậy, một loạt biện pháp ngăn chặn tình trạng suy thoái của ngành công nghiệp bất động sản Trung Quốc đang phát huy tác dụng.

Cụ thể, theo các nhà phân tích, giá nhà tại Trung Quốc sẽ giảm 6% trong năm 2024. Trước đó, trong cuộc khảo sát hồi tháng 8, giới quan sát tin rằng mức sụt giảm sẽ lên đến 8,5%. Tháng 10 vừa qua, giá nhà ở tại đất nước 1,4 tỷ dân đã ghi nhận mức giảm mạnh nhất so với cùng kỳ năm ngoái kể từ năm 2015.

Các nhà phân tích tin rằng đến năm 2025, giá nhà sẽ sụt giảm với tốc độ chậm hơn. Đến năm 2026, giá nhà tại nước này có thể tăng 1,6%, thay vì đi ngang như dự báo trước đó.

Tháng 10 vừa qua, giá nhà ở tại Trung Quốc đã ghi nhận mức giảm hàng năm mạnh nhất kể từ năm 2015. Ảnh: Reuters.

Những tín hiệu phục hồi

Trung Quốc đang tìm cách ngăn chặn cuộc suy thoái đã lan rộng trong ngành công nghiệp bất động sản. Ngành công nghiệp này từng chiếm đến 25% hoạt động kinh tế của quốc gia, nhưng rơi vào khủng hoảng kể từ năm 2021.

Hồi tháng 9, các nhà hoạch định chính sách Bắc Kinh đã thay đổi bộ quy tắc đối với lĩnh vực bất động sản. Những thay đổi này bao gồm nới lỏng hạn chế mua nhà và cắt giảm tỷ lệ thanh toán tối thiểu ban đầu xuống 15% cho tất cả loại hình nhà ở.

Đến tháng 11, Bộ Tài chính Trung Quốc đã triển khai các khoản cắt giảm thuế nhằm kích cầu. Nhưng những người mua nhà tiềm năng vẫn dè chừng. Nguyên nhân nằm ở cuộc khủng hoảng niềm tin của người dân và nhà đầu tư.

Cuối năm thường là thời điểm bận rộn của thị trường nhà ở. Nếu doanh số bán nhà tiếp tục sụt giảm, tình trạng bấp bênh của nhiều chủ đầu tư sẽ trở nên tệ hại hơn.

"Giá nhà sụt giảm trong chu kỳ hiện tại chủ yếu chịu ảnh hưởng của cung - cầu và kỳ vọng mua nhà", CNBC dẫn lời chuyên gia Gao Yuhong tại CSCI Pengyuan Credit Rating. Vị chuyên gia này tin rằng trong nửa cuối năm sau, giá nhà ở các thành phố hạng nhất sẽ dẫn dắt đà phục hồi.

Theo một cuộc thăm dò ý kiến đối với 13 chuyên gia được thực hiện từ ngày 15 đến ngày 28/11, doanh số bán bất động sản dự kiến giảm khoảng 5% trong năm 2025. Tuy nhiên, con số này đã thấp hơn so với mức giảm dự báo là 10% trong khảo sát trước đó.

Đầu tư vào lĩnh vực này được dự báo giảm 8%, so với mức giảm dự báo là 7,5% hồi tháng 8.

"Kể từ cuối tháng 9, tác động từ chuỗi chính sách tiền tệ, tài khóa, bất động sản và các biện pháp hỗ trợ khác đã thúc đẩy sự phục hồi trong doanh số bán nhà vào tháng 10, cho thấy xu hướng phục hồi tích cực", CNBC dẫn lời bà Wang Xingping, chuyên gia phân tích cấp cao tại Fitch Bohua.

Bà đánh giá cao chính sách cho phép sử dụng trái phiếu đặc biệt để mua đất và nhà ở. "Đây là một bước đi quan trọng để giảm tồn kho bất động sản và giúp ổn định thị trường địa ốc. Nhưng ngành công nghiệp này vẫn cần nhiều nỗ lực hơn nữa để phục hồi", bà Wang nhận xét.

Khủng hoảng đã qua?

Thị trường bất động sản của Trung Quốc đại lục xuất hiện chưa lâu. Trong vòng chưa đầy 30 năm, tỷ lệ sở hữu nhà tại đất nước 1,4 tỷ dân đã lên tới 90%, cao hơn nhiều so với các nước phương Tây như Anh (65%) và Mỹ (66%).

Tại Trung Quốc, tỷ lệ sở hữu nhà ở mức cao ngay cả khi hàng trăm triệu người đã chuyển từ nông thôn lên thành thị. Tính đến năm 1990, khoảng 25% cư dân Trung Quốc sống tại các thành phố. Ngày nay, tỷ lệ này lên tới khoảng 65%.

Suốt nhiều thập kỷ qua, với các hộ gia đình Trung Quốc, cách làm giàu và đảm bảo tài chính chắc chắn nhất là bỏ phần lớn tiền vào bất động sản.

Trong những thập kỷ bùng nổ của nền kinh tế Trung Quốc, việc mua nhà và chờ giá tăng là cách đầu tư cho tương lai của hầu hết người dân. Hơn 70% tài sản của họ nằm trong bất động sản.

Khi bong bóng bất động sản phình to, các quan chức Bắc Kinh buộc phải vào cuộc. Chính quyền Trung Quốc muốn hạ đòn bẩy trong ngành công nghiệp tăng trưởng bằng cách vay nợ ồ ạt.

Chính sách "3 lằn ranh đỏ" được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đưa ra bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ lệ thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn) là 1.

Chính sách "3 lằn ranh đỏ" đã chọc thủng bong bóng bất động sản Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

Cuộc trấn áp của giới chức Bắc Kinh khiến các tập đoàn địa ốc Trung Quốc lao đao sau 2 thập kỷ tăng trưởng vượt bậc.

Việc China Evergrande - tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc - vỡ nợ là trường hợp điển hình. Hàng loạt rắc rối tài chính từ phía chủ đầu tư cùng với các khó khăn trong thời kỳ dịch Covid-19 đã làm nhiều dự án xây dựng bị trì hoãn.

Kể từ năm 2022, giới chức Bắc Kinh buộc phải tìm cách xoa dịu những vết thương trong ngành công nghiệp bất động sản. Các biện pháp được đưa ra bao gồm cắt giảm lãi suất, thúc giục nhà băng lớn tăng cường cho vay, và cung cấp những khoản vay đặc biệt thông qua các ngân hàng chính sách nhằm đảm bảo hoàn thành những dự án dở dang.

Nhưng theo giới quan sát, cuộc khủng hoảng niềm tin vẫn là lý do lớn nhất dẫn đến sự tụt dốc của ngành địa ốc. Khi hàng trăm dự án bất động sản đóng băng vì chủ đầu tư thiếu vốn, nhiều người Trung Quốc đã không còn tin rằng bất động sản là kênh đầu tư ổn định và an toàn nhất.