Hiện trạng 'trái tim' TP Thủ Đức sau hơn 4 năm quy hoạch

Theo đồ án quy hoạch chung TP Thủ Đức (TP.HCM) đến năm 2040, phân khu số 2 bao gồm một phần phường Trường Thọ, toàn bộ phường Hiệp Bình Chánh, cùng một phần các phường Linh Đông, Hiệp Bình Phước, Tam Phú và Tam Bình. Khu vực này có vị trí chiến lược khi được bao quanh bởi đường Võ Nguyên Giáp, Vành đai 2, Quốc lộ 1 và sông Sài Gòn.

Theo định hướng quy hoạch, phân khu này sẽ trở thành khu trung tâm mới của TP Thủ Đức, kết hợp với trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại - dịch vụ, đồng thời là cửa ngõ giao thương quan trọng với bến thủy du lịch tại Trường Thọ, đóng vai trò đầu mối quản lý, điều tiết hệ thống thoát nước mưa.

Trong đó, định hướng phát triển chính là tái thiết khu vực cảng Trường Thọ theo hướng hình thành khu đô thị thông minh, kết hợp khu đô thị hỗn hợp và trung tâm hành chính, dịch vụ, tăng cường kết nối với bán đảo Thanh Đa.

Thực tế, tham vọng đưa Trường Thọ thành trung tâm không phải mới xuất hiện. Ngay từ khi TP Thủ Đức được thành lập vào năm 2021, khu vực này đã được định hướng trở thành "trái tim" của TP nhờ lợi thế sẵn có về vị trí và hạ tầng. Tuy nhiên, sau hơn 4 năm, diện mạo khu vực này chưa có nhiều chuyển biến.

Hiện tại, Trường Thọ vẫn là khu dân cư hiện hữu với hệ thống cảng sông và quỹ đất công lớn.

Năm 2020, khu đất nhà máy thép Thủ Đức được Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM đề xuất điều chỉnh cho phù hợp với quy hoạch Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông. Tuy nhiên, đến nay, nhà máy này vẫn còn hoạt động.

Tương tự, khu đất cảng ICD Sotrans hơn 10 ha (bên phải) nằm trong dự án khu phức hợp VICEM Hà Tiên hiện tại vẫn chưa được di dời. Đây là 1 trong 6 cảng nhỏ gồm Phước Long, Phước Long 3, Transimex, Phúc Long... của cụm cảng ICD Trường Thọ.

Sở hữu lợi thế hạ tầng khi nằm ngay Xa lộ Hà Nội, tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) và Vành đai 2, tốc độ phát triển đô thị và các dự án bất động sản khu vực này vẫn khá chậm chạp.

Hiện nơi đây chỉ có dự án Lavita Garden và Lavita Charm của Tập đoàn Hưng Thịnh đi vào hoạt động.

Trong khi đó, dự án Moonlight Avenue của chủ đầu tư này được công bố từ năm 2022 đến nay vẫn chưa triển khai, cỏ mọc um tùm. Theo kế hoạch, khu đất gần 9.000 m2 này sẽ được xây dựng thành 2 block 25 tầng, dự kiến cung cấp ra thị trường hơn 800 sản phẩm.

Dù vậy, Trường Thọ vẫn sở hữu vị trí chiến lược với hệ thống giao thông đa dạng, bao gồm đường thủy, đường bộ và đường sắt đô thị.

Đặc biệt, khi nút giao Vành đai 2 với Xa lộ Hà Nội và khu ngã tư Bình Thái hoàn thành, khu vực này sẽ có lợi thế lớn hơn về kết nối liên vùng.

Sau giai đoạn tăng trưởng "nóng" khi mới có đề án quy hoạch, giá bình quân căn hộ tại Trường Thọ ghi nhận mức 37 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2021.

Đến đầu năm 2025, mức giá này chỉ tăng lên 43 triệu đồng/m2, với giai đoạn tăng mạnh nhất diễn ra vào quý IV/2024 - quý I/2025, khi giá căn hộ tăng từ 39 triệu đồng/m2 lên 43 triệu đồng/m2, theo thống kê của Batdongsan.com.vn.

Trong khi đó, phân khúc nhà riêng lẻ lại có xu hướng giảm giá. Giá trung bình của nhà riêng lẻ tại Trường Thọ đạt 89 triệu đồng/m2 vào quý I/2021, nhưng đến quý IV/2024 giảm xuống còn 79 triệu đồng/m2, trước khi nhích lên 83 triệu đồng/m2 vào quý I/2025.

Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm của nhà đầu tư với khu vực này cũng giảm đáng kể. Nếu lấy mức độ tìm kiếm bất động sản tại Trường Thọ vào quý I/2021 làm mốc 100%, thì đến quý I/2025, con số này chỉ còn 30-42% ở các phân khúc đất nền, chung cư và nhà riêng.