Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư.
Theo đó, HoREA đề nghị bổ sung trường hợp toàn bộ hoặc một phần dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn được chuyển cho nhà đầu tư trong nước, với điều kiện không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia làm thành viên, cổ đông. Khi đó, thời hạn hoạt động của phần dự án được nhận chuyển nhượng sẽ được tính lại từ thời điểm nhà đầu tư mới nhận dự án.
Thời hạn mới vẫn phải nằm trong giới hạn của Luật Đầu tư. Luật hiện quy định dự án ngoài khu kinh tế thường có thời hạn không quá 50 năm. Một số trường hợp như dự án vốn lớn nhưng thu hồi vốn chậm có thể dài hơn nhưng tối đa 70 năm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thuật ngữ chuyển giao không bồi hoàn thường xuất hiện ở một số dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP, khi hết thời hạn dự án, nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã có cam kết này phải bàn giao nguyên trạng tài sản trong điều kiện hoạt động bình thường cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam là doanh nghiệp nhà nước mà không được bồi hoàn. Quy định hiện hành cũng không cho phép bỏ hoặc thay đổi điều kiện chuyển giao đã cam kết, trừ một số trường hợp được quy định riêng.
Thời hạn hoạt động của phần dự án được nhận chuyển nhượng sẽ được tính lại từ thời điểm nhà đầu tư mới nhận dự án.
Vì vậy, kiến nghị mới của HoREA không chỉ liên quan đến số năm còn lại của dự án. Với những dự án đã triển khai trước ngày luật sửa đổi có hiệu lực, HoREA đề xuất thêm một cơ chế chuyển tiếp. Đối tượng được xem xét phải là dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, không thuộc diện chấm dứt hoạt động và có thời gian còn lại không đáp ứng phương án tài chính hoặc kế hoạch đầu tư kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng.
Trong trường hợp này, nhà đầu tư có thể đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem xét lại thời hạn khi thực hiện thủ tục chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc cấp, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nếu được chấp thuận, thời hạn dự án sẽ tính từ thời điểm cơ quan chức năng ra quyết định và vẫn không vượt trần theo Luật Đầu tư.
“Nếu bên nhận là nhà đầu tư trong nước và không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia làm thành viên, cổ đông thì không phải tiếp tục thực hiện cam kết chuyển giao không bồi hoàn của nhà đầu tư trước”, ông Châu nói.
Theo lý giải của HoREA, quy định hiện nay chưa xử lý trường hợp một dự án mang cam kết chuyển giao không bồi hoàn được bán lại cho nhà đầu tư trong nước nhưng thời gian hoạt động còn lại quá ngắn để bên mua xây dựng phương án kinh doanh. Việc tính lại thời hạn, HoREA cho rằng sẽ giúp nhà đầu tư mới có thời gian thực hiện một vòng đời dự án phù hợp hơn với số vốn bỏ ra.
Một vấn đề khác được HoREA nêu ra là nhóm dự án có vốn lớn nhưng mất nhiều thời gian thu hồi vốn. Luật Đầu tư 2025 đã cho phép những dự án này hoạt động dài hơn mức thông thường, tối đa 70 năm nhưng theo HoREA, hiện chưa có tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm và cơ quan nào có thẩm quyền đặt ra tiêu chí.
HoREA đề nghị giao HĐND các tỉnh thành quyết định tiêu chí này với lập luận là khả năng thu hồi vốn không chỉ phụ thuộc số tiền đầu tư mà còn khác nhau theo loại hình, quy mô dự án và điều kiện kinh tế xã hội từng địa phương.
