Trên thị trường bất động sản, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) từng được các nhà đầu tư săn đón và nở rộ vào thời điểm năm 2015. Giá bán và giá cho thuê shophouse cao ngất do có nhiều ưu điểm là vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
Bán không xong, cho thuê cũng ế ẩm
Thế nhưng, khoảng hơn 4 năm trở lại đây, loại hình này ngày càng trầm lắng. Đặc biệt, từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát ở Việt Nam và kéo dài, phân khúc shophouse rơi cảnh ế ẩm, thậm chí nhiều chủ đầu tư giảm giá nhưng vẫn không có người thuê, mua.
Hơn một năm nay, chị Nguyễn Ngọc Mai (Hà Nội) liên tục rao bán căn shophouse diện tích hơn 80 m² tại phường Hoàng Mai nhưng đến nay vẫn không ai chốt mua.
Căn shophouse của chị cao 4 tầng, đã hoàn thiện, giá lúc mua là 14 tỷ đồng nhưng giá cho thuê chỉ 20 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt hơn 1% một năm. Đáng nói là kể từ lúc mua, căn shophouse thường trong tình trạng không khách thuê, bỏ trống mặt bằng.
 |
| Nhiều shophouse treo biển suốt thời gian dài mà không tìm được khách mua hoặc thuê. Ảnh: Minh Đức. |
Chị Mai than thở mỗi tháng chị phải trả lãi và gốc vay ngân hàng hơn 100 triệu đồng cho khoản vay gần 7 tỷ đồng. Trong khi đó, tiền cho thuê "bèo bọt", áp lực lãi suất đè nặng nên chị đành rao bán, nhưng rao hơn năm nay không tìm được người mua.
Cùng hoàn cảnh, anh Mai Thế Anh kể đầu năm 2021, anh mua một căn shophouse tại khu đô thị trên đường Lê Trọng Tấn (phường Dương Nội) với 24 tỷ đồng. Dự án này đã được bàn giao từ năm 2022 nhưng đến giờ hoạt động thương mại vẫn nhạt nhòa, lượng dân cư vào sinh sống thưa thớt. Điều này khiến các cửa hàng kinh doanh tại đây chỉ phục vụ lượng cư dân hạn chế tại dự án, gần như không có khách vãng lai. Hiện chỉ có một vài căn shophouse mở cửa kinh doanh, gần 80% còn lại cửa đóng then cài.
Thời gian đầu nghĩ khu đô thị sẽ phát triển, nhiều người đến ở thì shophouse là lựa chọn tốt nhất nhưng thực tế không như kỳ vọng. Kinh doanh ở đây chủ yếu dành cho dân bản địa, nhưng do thói quen nên họ thường vào các trung tâm thương mại để vui chơi, còn mua sắm thì ra chợ dân sinh, nên ế ẩm là tình trạng chung của các shophouse.
Anh Thế Anh cho biết anh treo biển cho thuê 30 triệu đồng mỗi tháng, với kỳ vọng có thể bù một phần lãi vay ngân hàng nhưng căn shop vẫn bị bỏ trống gần 3 năm nay. Hiện anh Thế Anh vẫn phải trả lãi và gốc ngân hàng mỗi tháng gần 80 triệu đồng.
Theo chị Lê Linh, một môi giới bất động sản tại phường Hoàng Mai, tình trạng ế ẩm không chỉ diễn ra với các shophouse ở các khu đô thị mới, ít cư dân và ven đô mà ngay những shophouse tại khu vực tại trung tâm Hà Nội cũng rất khó bán và cho thuê. Do tình hình kinh tế khó khăn và phải cạnh trạnh khốc liệt với thương mại điện tử, nhiều người không kinh doanh được buộc phải trả mặt bằng hoặc đàm phán với chủ nhà giảm giá.
“Nhiều mặt bằng cho thuê tại phố trung tâm Hà Nội đến nay cũng phải giảm giá thuê mà vẫn ế, nên shophouse ế ẩm là chuyện khó tránh khỏi”, chị Linh nói.
Ồ ạt cắt lỗ
Cuối năm 2021, anh Nguyễn Minh Tâm - một nhà đầu tư tại Hà Nội bỏ 14 tỷ đồng để mua căn shophouse tại xã Gia Lâm. Nhà đầu tư này mua căn shophouse ngay đợt đầu mở bán dự án với giá 14 tỷ đồng. Căn shophouse sở hữu vị trí đẹp, thuộc căn góc. Thời điểm thị trường có sóng, căn shophouse này từng được định giá lên tới gần 20 tỷ đồng.
 |
| Hàng loạt shophouse đóng cửa im ỉm sau nhiều tháng không có khách thuê. Ảnh minh họa: Minh Đức. |
Tuy nhiên, từ thời điểm giữa năm 2022, thị trường bất động sản chững lại. Phân khúc shophouse, biệt thự tại nhiều dự án rơi vào tình trạng chật vật thanh khoản. Sau nhiều năm không cho thuê được, đến đầu năm 2025 do có việc cần tiền gấp nên anh Tâm buộc phải chấp nhận bán cắt lỗ căn shophouse này với mức giá 14 tỷ đồng, tức là bằng đúng giá ban đầu anh mua sau 4 năm đầu tư.
Tuy nhiên, sau hơn nửa năm rao bán, đến nay căn shophouse của anh vẫn chưa bán được do căn shophouse nằm ở khu vực dân cư thưa thớt, không thể kinh doanh buôn bán được.
Tương tự, anh Hà Hải Long - một nhà đầu tư bất động sản cũng chia sẻ, hồi năm 2023, anh mua một căn shophouse tại Hà Đông. Thời điểm mua, giá căn shophouse khoảng 16 tỷ đồng. Dự án này từng được quảng cáo là “gà đẻ trứng vàng”, vừa ở vừa kinh doanh với tiềm năng sinh lời vượt trội.
Dù có mức đầu tư cao nhưng căn shophouse này vẫn bỏ không nhiều năm do không có người thuê, anh Long đành chấp nhận rao bán với mức giá 15,5 tỷ đồng để thu hồi vốn. Dù đã chấp nhận cắt lỗ so với giá lúc mua nhưng việc “chốt lời” lại gặp rất nhiều khó khăn, anh đã rao bán ròng rã cả năm trời vẫn không có khách hỏi mua.
"Lúc mua tôi nghĩ rằng khu vực này sẽ sớm đông đúc, nên cho thuê mặt kinh doanh khá ổn. Nhưng thực tế, ở đây khó kinh doanh quá, lại xa trung tâm nên chẳng ai thuê dù giá rẻ", anh Long ngao ngán nói.
Theo một giám đốc một công ty bất động sản, thời điểm hiện tại, giá bất động sản nói chung đã tăng quá cao.
“Trong 4 năm qua, giá bất động sản đã tăng gấp đôi. Do đó, thị trường đang cần nhịp điều chỉnh về giá hợp lý hơn để có thanh khoản tốt. Với loại hình shophouse, hiện cho thuê không tốt, nên nhiều nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính hoặc cần thu hồi dòng vốn đầu tư buộc phải bán cắt lỗ", vị này nói.
Cũng theo ông, khi đổ tiền vào shophouse, nhà đầu tư cần chú ý đến tính pháp lý, vị trí, quy hoạch quần thể dự án; vận hành dự án của chủ đầu tư…
Đặc biệt, cần khảo sát xem mật độ dân cư khu vực có đông hay không. Nếu đầu tư shophouse ở khu vực mật độ dân cư ít thì khả năng cho thuê rất thấp, kém không hiệu quả.
