Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) gần đây công bố báo cáo "Tỉ suất sinh giảm và tác động dài hạn đến thị trường nhà ở" gây tranh cãi khi cho rằng Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà yếu tố nhân khẩu học bắt đầu ảnh hưởng đến sức cầu bất động sản. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng trong ngắn hạn, những yếu tố "cứng" như giá nhà, nguồn cung và chi phí vay mới là nguyên nhân quan trọng hơn.
Nhật Bản và bài học về gia tăng tỉ lệ sinhTheo dữ liệu của VARS, tỉ suất sinh của Việt Nam đã giảm từ 3,8 con/phụ nữ năm 1989 xuống chỉ còn 1,91 con năm 2024. Riêng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, tỉ lệ này đang tiến tới ngưỡng "sinh thấp nghiêm trọng" dưới 1,3 con/phụ nữ. Điều đó đồng nghĩa với việc số hộ gia đình mới, vốn là động lực chính của thị trường nhà ở, sẽ giảm dần trong những năm tới, đặc biệt ở phân khúc căn hộ diện tích lớn vốn dành cho gia đình đông người.
VARS dự báo nếu tình trạng này kéo dài, Việt Nam có thể đối diện với nguy cơ mất cân đối cung cầu bất động sản tương tự Hàn Quốc hay Nhật Bản, những quốc gia đang chịu tác động mạnh từ dân số già hóa và tỉ suất sinh cực thấp.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Tài nguyên và Môi trường, đồng tình với dự báo khi cho rằng: "Trong dài hạn, thanh khoản bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều chính sách: pháp luật, chi phí đầu vào, khủng hoảng kinh tế và dân số. Nếu dân số không tăng, đặc biệt là tỉ lệ sinh thấp, thì cầu nhà ở sẽ giảm dần, từ đó kéo theo sự suy giảm thanh khoản".
Ở góc nhìn khác, bà Võ Nhật Liễu, CEO Học viện Công nghệ Tài chính Bất động sản Propiin, nhấn mạnh: "Tỉ suất sinh thấp không chỉ là vấn đề dân số, mà là nhân tố then chốt làm thay đổi cấu trúc thị trường bất động sản. Chúng ta thường chỉ nhìn vào lãi suất, tín dụng hay pháp lý nhưng yếu tố nhân khẩu học mới là biến số dài hạn và sâu sắc nhất".
Mặc dù vậy, dữ liệu từ Cục Thống kê cho thấy số hộ gia đình mới tại Hà Nội và TP HCM vẫn tăng 2%-3%/năm. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở chưa hề biến mất, mà bị "kìm hãm" bởi các yếu tố kinh tế. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguyên nhân chính khiến thanh khoản sụt giảm không phải do thiếu hộ gia đình mới, mà vì giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả. Bà dẫn chứng với mặt bằng trung bình 75-80 triệu đồng/m² ở Hà Nội và 85-89 triệu đồng/m² ở TP HCM, một căn hộ 2-3 tỉ đồng đã vượt xa tầm với của nhóm thu nhập trung bình.
Không chỉ giá bán, lãi suất vay mua nhà cũng là một rào cản lớn. Hiện lãi suất trung bình dao động 8%-12%/năm, một số ngân hàng ưu đãi 6%-7% trong vài năm đầu nhưng vẫn cao hơn nhiều so với Nhật Bản (1%-2%) hay Singapore (2%-4%). Với khoản vay 1,5 tỉ đồng trong 30 năm, lãi suất 10%, người mua phải trả 15-20 triệu đồng/tháng, vượt quá khả năng của nhiều gia đình trẻ.
Ngoài ra, việc nhiều người không muốn lập gia đình sớm cũng dẫn đến nhu cầu nhà ở khác trước. "Họ cần không gian đa năng, vừa ở vừa làm việc, chứ không còn mặn mà với căn hộ 60-70 m² thiết kế cố định" - bà Liễu nói.
Theo các chuyên gia, để khơi thông thị trường, Việt Nam cần đồng thời xử lý hai vấn đề. Trước mắt là tăng nguồn cung nhà phù hợp với khả năng chi trả, giảm lãi suất vay, cải thiện thủ tục tín dụng. Dài hạn là chuẩn bị cho kịch bản dân số già, tỉ suất sinh thấp, nhu cầu nhà ở thay đổi. "Nếu chỉ nhìn vào nhân khẩu học mà bỏ qua chính sách và sản phẩm, chúng ta sẽ chẩn đoán sai bệnh. Cần nhà ở vừa túi tiền và cơ chế vay rẻ hơn" - ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, nêu ý kiến.
