Theo phản ánh của cư dân chung cư Viên Ngọc Phương Nam (phường Rạch Ông, quận 8 cũ), chung cư này hoạt động từ năm 2016 nhưng chưa nghiệm thu, chưa có ban quản trị. Họ bị chủ đầu tư “hà hiếp" và đã kêu cứu 9 năm qua nhưng vẫn chưa được chính quyền giải quyết.
Nhiều mâu thuẫn kéo dài
Từ phản ánh của người dân, UBND TP.HCM đã có văn bản yêu cầu Sở Xây dựng xử lý thông tin liên quan chung cư Viên Ngọc Phương Nam. Cụ thể, UBND TP.HCM giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan, khẩn trương rà soát hiện trạng xây dựng, quy hoạch xây dựng được phê duyệt (quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500) tại dự án chung cư Viên Ngọc Phương Nam.
Chính quyền địa phương được giao chủ trì, phối hợp chủ đầu tư chung cư là CTCP Đầu tư Xây dựng An Điền và các đơn vị có liên quan thực hiện đúng các hướng dẫn xử lý của Sở Xây dựng đối với quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
 |
| Mâu thuẫn ở chung cư Viên Ngọc Phương Nam kéo dài nhiều năm. |
Qua đó, giúp chủ đầu tư có cơ sở thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng, làm cơ sở thực hiện công tác nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng để đủ điều kiện thành lập ban quản trị chung cư, giải quyết căn cơ, dứt điểm các vấn đề tồn đọng tại dự án.
Song song đó, yêu cầu chủ đầu tư phải khẩn trương tổ chức hội nghị tiếp xúc cư dân, có sự tham dự của đại diện chính quyền địa phương để thông tin tiến độ hoàn chỉnh nghiệm thu hoàn thành công trình, việc thành lập ban quản trị chung cư và các nội dung khác để đảm bảo quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng quy định.
Tương tự, cư dân tại chung cư Tân Hồng Ngọc (quận Tân Phú cũ) phản ánh từ trước Tết nguyên đán, ban quản trị tự ý cắt thẻ thang máy của nhiều căn hộ, gây bức xúc. Người dân nhiều lần báo cáo chính quyền địa phương nhưng chưa được xử lý dứt điểm.
UBND TP.HCM cũng đã có văn bản chỉ đạo Sở Xây dựng tiếp tục kiểm tra, theo dõi, xử lý vi phạm hành chính (nếu có) đối với công tác quản lý vận hành nhà chung cư Tân Hồng Ngọc và báo cáo kết quả cho UBND TP.HCM (thông qua Sở Xây dựng).
Ở chung cư The Vista An Phú (quận 2 cũ) cũng xảy ra mâu thuẫn giữa cư dân với Ban quản lý và ban quản trị. Cư dân phản ánh, tại Hội nghị nhà chung cư 2025, ban quản trị đưa vấn đề thu phí giữ xe không đúng pháp lý, tờ trình cho cư dân có nội dung khác hoàn toàn tờ phiếu biểu quyết… Cư dân yêu cầu kiểm toán độc lập các báo cáo tài chính và công khai, sao kê tất cả các tài khoản quỹ vận hành và quỹ bảo trì từ năm 2024 đến hiện tại, chứ không chỉ 1-2 số tài khoản ở một vài thời điểm nhất định.
Cư dân The Vista An Phú cũng đề nghị làm rõ diện tích sở hữu chung, ai là người sở hữu phần diện tích này, có đóng góp phí bảo trì tương xứng hay không, trả lời rõ ràng về 150 chỗ giữ xe tầng trệt…
“Cư dân đang trả tiền cho hệ thống tòa nhà được thiết kế theo chuẩn Singapore để tồn tại vài chục năm chứ không phải đi mua hàng tiêu dùng cứ vài năm là phải cập nhập công nghệ mới. Do đó, cần dừng việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo dạng buôn đồng nát. Chúng tôi đề nghị UBND phường An Khánh kiến nghị lên UBND TP.HCM lập tổ thanh tra để làm rõ các đơn khiếu nại của cư dân trong năm 2024-2025”, một cư dân khu chung cư The Vista An Phú nói.
 |
| Chung cư The Vista An Phú cũng đang có nhiều 'lùm xùm' liên quan đến việc quản lý, vận hành. |
Cần biện pháp mạnh
Theo ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Quản lý Global Home, hiện nay vai trò của công ty quản lý, Ban quản lý trong vận hành nhà chung cư là rất quan trọng.
Ông Thành ví von mối quan hệ giữa các bên được minh họa bằng 5 ngón tay trên bàn tay. Mỗi ngón tay tượng trưng cho một chủ thể trong hệ sinh thái quản lý vận hành nhà chung cư. Mỗi bên đều có vai trò riêng biệt, nhưng cần phối hợp nhịp nhàng để đảm bảo hoạt động hiệu quả và minh bạch.
Trong “bàn tay vận hành” nhà chung cư, mỗi ngón tay đều có vai trò riêng. Tuy nhiên, Ban quản lý là ngón tay duy nhất nhận phí dịch vụ từ cư dân. Do đó, phải chủ động, chuyên nghiệp và có khả năng phản biện, từ chối những yêu cầu trái pháp luật từ bất kỳ bên nào. Trách nhiệm của Ban quản lý là không thể chuyển giao hay né tránh.
Ông Vũ Tiến Thành, Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, cư dân giữ vai trò rất quan trọng trong quản lý vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế hiện nay đang tồn tại một bất cập lớn là chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận cho ban quản trị nhưng lại không trực tiếp kiểm tra, giám sát thường xuyên như các ngành khác. Điều này dẫn đến tình trạng khi có sai phạm hoặc phát sinh tố cáo thì chính quyền mới vào cuộc, khiến quá trình xử lý trở nên chậm trễ và kéo dài.
Ông Thành cũng chỉ ra vòng luẩn quẩn trong thực tiễn, cư dân khi bức xúc thường khởi kiện chủ đầu tư, trong khi đơn vị quản lý vận hành phải tạm ứng kinh phí để duy trì hoạt động, nhưng sau đó khó thu hồi, gây áp lực tài chính.
“Vấn đề lớn nhất là phải tôn trọng và thực thi pháp luật một cách nghiêm túc, song song với đó là cần cơ chế phối hợp, hòa giải, đối thoại giữa các bên liên quan để tìm tiếng nói chung. Có như vậy mới tháo gỡ được những mâu thuẫn kéo dài trong công tác quản lý, vận hành chung cư hiện nay”, ông Thành nói.
 |
| Chung cư Tân Hồng Ngọc bị phản ánh có mâu thuẫn giữa cư dân và Ban quản trị. |
TS Hà Hải, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng Việt Nam cần ban hành một bộ luật riêng cho chung cư, thay vì chỉ dựa vào các thông tư hướng dẫn. Bởi những quy định hiện hành mới giải quyết phần ngọn, trong khi gốc rễ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn còn bỏ ngỏ.
Theo luật sư Hải, mô hình nhà chung cư thực chất là một hình thức sinh hoạt cộng đồng, được vận hành trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận chung giữa các chủ sở hữu. Đồng thời, pháp luật hiện hành đã có những quy định chặt chẽ, như việc thành lập ban quản trị, ban kiểm soát, đại diện cho tập thể cư dân để giám sát, điều hành và bảo đảm quyền lợi chung. Cơ chế này vừa giúp duy trì trật tự, vừa hạn chế sự can thiệp trực tiếp của chính quyền, miễn là hoạt động quản lý không vi phạm pháp luật hay gây xung đột.
Do đó, ban quản trị hay bất kỳ cá nhân nào nếu có hành vi sai phạm, thậm chí tham ô, đều đã có khung pháp lý để xử lý, kể cả bằng các biện pháp hình sự khi đủ dấu hiệu vi phạm. Ông Hải nhìn nhận, bản chất của đời sống chung cư là một “hương ước cộng đồng”, thể hiện sự văn minh và tiến bộ trong cách thức sống chung, đề cao tính tự quản của cư dân trong khuôn khổ pháp luật.
