Tại kế hoạch thực hiện yêu cầu của Thủ tướng về chấn chỉnh thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thúc đẩy nhà xã hội, Bộ Xây dựng cho biết trong quý II sẽ phối hợp với các Bộ Tư pháp, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán để chuyển đổi số liên thông các thủ tục đất đai. Người dân có thể giao dịch bất động sản, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch trên môi trường điện tử.
Đồng thời, nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý cũng được Bộ Xây dựng nghiên cứu trong quý II/2025 để tăng tính công khai, minh bạch cho thị trường.
Theo chuyên gia, để làm được những việc này là điều rất khó!
Giao dịch bất động sản phức tạp hơn chứng khoán
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho hay về nguyên tắc, giao dịch bất động sản có thể số hóa, nhưng không thể vận hành theo cơ chế giống chứng khoán.
Lý do ông Huy đưa ra, giao dịch bất động sản có những đặc thù như giá trị giao dịch cao, liên quan đến pháp lý, quy hoạch, định giá và tài chính phức tạp hơn nhiều so với cổ phiếu.
“Thanh khoản thấp là do quy trình chuyển nhượng bất động sản mất nhiều thời gian, liên quan đến nhiều cơ quan khác nhau. Mỗi bất động sản có đặc điểm riêng, không thể tiêu chuẩn hóa và giao dịch hàng loạt như cổ phiếu.
Pháp lý hiện tại chưa cho phép giao dịch hoàn toàn trên nền tảng số mà không có sự xác nhận trực tiếp từ cơ quan công chứng, thuế, tài nguyên môi trường. Tâm lý thị trường còn e ngại, đặc biệt với giao dịch tài sản lớn như nhà đất, người mua vẫn muốn kiểm chứng thực tế trước khi giao dịch”, ông Huy nói.
 |
| Theo chuyên gia, lập trung tâm giao dịch bất động sản nếu không kiểm soát chặt chẽ, vẫn có thể xuất hiện “thổi giá”, đầu cơ. Ảnh: Hoàng Hà. |
Theo vị chuyên gia, có khá nhiều rào cản và rủi ro khi triển khai giao dịch bất động sản online. Đó là rủi ro pháp lý khi luật hiện hành chưa đồng bộ, dễ phát sinh tranh chấp nếu không sửa đổi phù hợp.
“Rủi ro bảo mật, hacker có thể tấn công, làm giả giao dịch, đánh cắp thông tin. Rủi ro gian lận và thao túng thị trường. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, có thể xuất hiện “thổi giá”, đầu cơ. Chi phí triển khai cao khi phải đầu tư lớn về công nghệ, hạ tầng dữ liệu, đào tạo nhân sự. Khó khăn trong định giá bởi mỗi bất động sản có đặc điểm riêng, không thể định giá tự động như cổ phiếu. Đặc biệt, cần sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý; nếu dữ liệu không liên thông, quy trình giao dịch vẫn chậm, không hiệu quả”, ông Huy phân tích.
Khó chống thất thu thuế, “đội giá”?
“Chưa thể lập được trung tâm giao dịch nhà đất trên môi trường điện tử khi chỉ có mỗi mạng lưới internet. Hiện, chúng ta còn thiếu hạ tầng thông tin, dữ liệu, cơ chế bảo mật…”, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM chia sẻ quan điểm với VietNamNet.
Theo ông Thuận, lập trung tâm giao dịch bất động sản trên môi trường điện tử chỉ quản lý về mặt thống kê, vị trí của tỉnh nào “đội giá” lên có thể can thiệp bằng hành chính; còn giao dịch để chống thất thu thuế, chống “đội giá” sẽ rất khó.
Tuy nhiên, vị viện trưởng cho rằng nếu làm, nên thí điểm ở Hà Nội và TP.HCM trước, bởi đây là hai đô thị có lượng giao dịch bất động sản lớn. Muốn thí điểm, cũng phải liên kết được văn phòng công chứng với văn phòng đăng ký đất đai và trung tâm môi giới của các doanh nghiệp để biết giá gốc bao nhiêu, giá giao dịch qua trung tâm là bao nhiêu, khi đó mới biết có đầu cơ hay không.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Huy lưu ý để đưa giao dịch bất động sản lên môi trường số thành công, cần đảm bảo đồng bộ về công nghệ, pháp lý và hệ sinh thái tài chính. Chuẩn hóa dữ liệu đất đai trên toàn quốc, xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử minh bạch.
Cùng với đó, thành lập sàn giao dịch bất động sản điện tử chính thức, kết nối với hệ thống công chứng, thuế, ngân hàng. Hoàn thiện hành lang pháp lý, công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, chữ ký số. Ứng dụng công nghệ blockchain để lưu trữ thông tin tài sản, tránh gian lận, làm giả giấy tờ.
Bên cạnh đó phải phát triển hệ thống thanh toán trực tuyến và ký quỹ đảm bảo, tích hợp với ngân hàng để hỗ trợ vay thế chấp số hóa.
“Giao dịch bất động sản số hóa là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, Việt Nam cần có chiến lược triển khai phù hợp, đảm bảo yếu tố công nghệ, pháp lý và thị trường đồng bộ. Cần học hỏi từ mô hình thành công của các nước như Estonia, Dubai và tránh sai lầm của các thị trường thất bại", ông Huy cảnh báo.
Theo chuyên gia này, phải có giai đoạn thử nghiệm, có thể thí điểm tại Hà Nội, TP.HCM trước khi mở rộng. Đầu tư vào công nghệ bảo mật, ứng dụng blockchain, AI để đảm bảo an toàn giao dịch. Đồng thời, xây dựng hành lang pháp lý phù hợp, tạo niềm tin cho người dân.
"Nếu thực hiện đúng lộ trình, mô hình giao dịch bất động sản trên môi trường số có thể giúp tăng minh bạch, giảm rủi ro và thúc đẩy thanh khoản cho thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai”, ông Nguyễn Quang Huy chia sẻ thêm.
